Detrazione per gli immobili commerciali in condominio. Regole per i condomini non costituiti. Onorari professionali e massimali di spesa. Ecco le risposte ai nuovi quesiti sul Superbonus.
Nel caso si dovesse predisporre il cappotto e il rifacimento completo del tetto con tanto di coibentazione senza conseguire la riduzione delle due classi energetiche, si potrebbe avere il Superbonus se il risultato fosse raggiunto con la sostituzione dei serramenti delle attività commerciali poste nel sottoportico?
Come chiarito dalle Entrate con la circolare 24, il Superbonus è ammesso per tutti i condomini a patto che la superficie delle unità immobiliari ad uso residenziale sia di oltre il 50% del totale. Se è così, è possibile avere la detrazione maggiorata anche se il requisito della riduzione di due classi energetiche si raggiunge con gli interventi trainati. Questi, però, sebbono essere eseguiti sempre su parti comuni, quindi nel caso descritto il Superbonus è amesso solo se i locali commerciali sono di proprietà condominiale.
In un condominio vi sono due immobili di proprietà di due soggetti che hanno esclusivamente redditi da regime forfettario. Il coniuge di uno non ha reddito, nel secondo caso è titolare di un assegno di invalidità. Se l’assemblea delibera i lavori, i proprietari dovranno pagare la loro quota senza possibilità di utilizzo del bonus 110%?
No, i titolari di redditi forfettari possonoo cedere il bonus oppure avere lo sconto in fattura. Come chiarito dall'Agenzia delle entrate con la circolare 24, infatti, queste possibilità sono riconosciute anche ai titolari di redditi soggetti a imposta sostituiva (come appunto i forfettari) o a tassazione separata (ad esempio gli esodati bancari).
Il proprietario di un immobile classificato come ufficio in caso di interventi condominiali dovrà farsi carico della spesa senza avere la possibilità di usufruire del Superbonus? E in presenza di box?
Per le spese sulle parti comuni la detrazione è riconosciuta sempre anche ai proprietari di immobili non abitativi. In questo caso spetta anche ai proprietari di soli box.
Appartamento in un fabbricato di campagna non costituito in condominio. Se per tutto il fabbricato si intendesse rinnovare la facciata accedendo al bonus facciate e poi solo io intendessi continuare con una ristrutturazione completa, potrei accedere al Superbonus 110%?
No, non è possibile. Il Superbonus al 110% per gli interventi sugli appartamenti in condominio è amesso solo se nel condominio vengono realizzati inerventi che danno a loro volta diritto al Superbonus. Non basta, quindi, il nuovo intonaco.
Nella palazzina metà appartamenti hanno la copertura con tetto coibentato e metà con tetto in muratura e guaina. Possibile avere il Superbonus in caso di coibentazione solo della parte che ne è priva?
No. Il Superbonus per la coibentazione del tetto è ammesso solo se la coibentazione assieme ad altri interventi sull’involucro opaco incida su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente. Quindi coibentare solo metà tetto non basta.
Un fabbricato è composto da nove appartamenti con quattro proprietari. Sei appartamenti sono in affitto. Il fabbricato può essere considerato un condominio ed ottenere le detrazione del 110% per gli interventi trainanti (cappotto termico) sulle parti comuni e ottenere la medesima detrazione per gli interventi trainati (es.sostituzione infissi) su tutte le unità immobiliari?
Il condominio si costituisce automaticamente nel caso in cui in uno stesso fabbricato composto da più unità immbiliari ci sono più proprietari. Quindi nel vosto caso il Superbonus è ammesso sia per gli interventi sulle parti comuni che su quelli nei singoli appartamenti se con il cappotto si riduce di due classi il fabbisogno energetico dell'edificio. Per quel che riguarda il diritto al'agevolazione per le spese nei singoli appartamenti, il Superbonus è previsto per un massimo di due unità per singolo proprietario.
In presenza di lavori per cappotto termico, sostituzione impianto di riscaldamento e installazione impianto fotovoltaico la parcelle dei professionisti che seguono il progetto (ingegneri e commercialista) sono rilevanti (10% del valore dei lavori da eseguire): a quali massimali di spesa vanno imputati? O sono da considerarsi a parte?
Le parcelle dei professionisti vanno considerate nel massimale degli interventi ai quali si riferiscono. Ai fini dell'asseverazione, però, le parcelle debbono rispettare un tetto massimo di importo. Come previsto infatti dal decreto Requisiti del Ministero dello sviluppo economico, sono ammessi alla detrazione gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi entro i valori massimi indicati nel decreto del Ministro della giustizia 17 giugno 2016 recante approvazione delle tabelle dei corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazione. Quindi la detrazione è ammessa solo per la parte di onorario che rientra nei tetti massimi previsti.
Per un intervento condominiale di ristrutturazione antisismica che rientra nei requisiti ai fini del Superbonus sono detraibili le spese deliberate dall’assemblea quale compenso dell’amministratore per seguira la pratica?
Sì. In caso di interventi antisismici, come per tutti gli altri interventi ammessi al Superbonus, l'agevolazione si applica a tutte le spese necessarie per la realizzazione delle opere, compresi gli oneri amministrativi, quelli di progettazione, e il compenso aggiuntivo richiesto dal'amministratore per seguire la pratica, purchè questo sia fatturato a parte.
