Detrazione sì o no? Che fare se non tutti i proprietari sono interessati al Superbonus? Chi è contrario può bloccare i lavori? Se ci sono pochi appartamenti come regolarsi? Con la fine delle ferie si avvicina il momento in cui i condomini dovranno prendere decisioni sugli interventi da fare. Con le novità introdotte nel decreto Agosto (dl 104/2020) sarà più facile dare il via libera ai lavori, grazie alla maggioranza ridotta prevista per deliberare.
Dal cappotto ai pannelli, iter accelerato
Con il nuovo comma 9-bis aggiunto all'articolo 119 del decreto Rilancio (relativo appunto al Superbonus) si stabilisce infatti che “Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio”. Questi interventi in sostanza non sono più considerati come innovazioni per le quali è richiesta la maggioranza di almeno 500 millesimi, ma quasi come interventi “necessari”, anche se di rilevante portata. Possono essere così approvati tutti i lavori che consentono di ottenere le detrazioni maggiorate, quindi sia gli interventi trainanti come la coibentazione e la sostituzione della caldaia, che quelli trainati come l'installazione di pannelli fotovoltaici e le colonnine di ricarica.
I palazzi con negozi e uffici
Il Superbonus in linea di principio è riconosciuto sugli immobili per uso residenziale. Per questo quando si tratta di lavori sulle parti comuni la detrazione è sempre ammessa per tutti i proprietari di appartamenti e relative pertinenze, anche se si tratta di società o di titolari di partita Iva, purché non si tratti di immobili destinati allo svolgimento di attività professionale. Invece se nell'edificio si trovano locali commerciali o destinati ad ufficio, i proprietari di questi locali possono beneficiare dell'agevolazione solo se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è superiore al 50 per cento. In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi. Quindi anche chi ha il box nel palazzo vicino o non in quello dove abita può usufruire dell'agevolazione.
Le regole per i mini condomini
Queste disposizioni si applicano a tutti i condomini, anche quelli composti da non più di otto proprietari, e per i quali non c'è obbligo di nomina dell'amministratore, i cosiddetti “mini condomini”. Perché si costituisca il condominio, infatti, è sufficiente che ci siano più proprietari in uno stesso edificio, con un ingresso in comune, anche se ci sono impianti separati. In presenza di un condominio, come espressamente precisato dall'Agenzia delle entrate nella circolare 24, è possibile avere il Superbonus solo se le spese riguardano l'edificio considerato nella sua interezza. Quindi non ha diritto alla detrazione il proprietario che fa i lavori solo sulla sua porzione di immobile, ad esempio la coibentazione solo delle pareti del suo appartamento o solo del tetto, a prescindere dal fatto che il condominio sia stato formalmente costituito. Di conseguenza può essere considerata come condominio (e quindi usufruire del superbonus) una palazzina di diversi appartamenti, alcuni dei quali appartenenti ad una società ed i rimanenti ad un'altra.
Quando l'amministratore non c'è
Quando c'è un condominio di fatto, anche se non c'è l'amministratore, per avere la detrazione è sempre necessaria una delibera di approvazione dei lavori e del relativo contratto di appalto. Inoltre ai fini dell'agevolazione deve essere richiesto l'Attestato di prestazione energetica per l'intero edificio e non per i singoli appartamenti. Di tutta la burocrazia, poi, si potrà occupare uno dei condomini designato, che dovrà provvedere anche a comunicare all'Agenzia delle entrate l'opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito, dopo aver ottenuto il relativo visto di conformità. Sul modello per la comunicazione è prevista per questo una sezione ad hoc dedicata, appunto, ai mini condomini.
Libera scelta da parte dei condomini
In ogni caso, per tutti i condomini per poter effettuare i lavori non occorre che i condomini concordino sull'utilizzo della detrazione. Come precisato infatti nella risoluzione 49 del 1° settembre delle Entrate, quando determinati interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio rientrano nell’ambito applicativo di più detrazioni, ciascun condomino può stabilire, per la parte di spesa a lui imputabile, di quale detrazione fruire e quale opzione esercitale, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condòmini.. Spetterà poi all'amministratore (o al condomino delegato) specificare quali condòmini hanno esercitato l’opzione per la cessione del credito.
