Comprare casa con le agevolazioni. Dal notaio alle imposte, ecco come risparmiare

Comprare casa con l'aiuto del Fisco. Per chi rispetta i requisiti per la prima casa sono previsti sconti sulle imposte dovute all'atto e sulla parcella del notaio. Agevolazioni ad hoc anche per i giovani con meno di 36 anni, da sfruttare di qui alla fine del 2023. Ecco le regole per gli acquisti agevolati.

Le imposte ridotte

Sconto sull'imposta di registro o sull'Iva, per chi acquista la prima casa. L'imposta di registro è infatti ridotta al 2% rispetto al 9% dovuto per le altre case. Quando vende un privato, l'importo è calcolato con il principio del "prezzo-valore" ossia sul valore catastale rivalutato, anche se è obbligatorio indicare nell'atto il prezzo di acquisto. Prevista anche la riduzione del 30% dei costi notarili.

Quando a vendere è il costruttore, invece, si applica l'Iva ridotta al 4% contro quella ordinaria del 10%. In questo caso l'imposta è calcolata sul prezzo. 

I requisiti per l'agevolazione

Le agevolazioni sono riconosciute per gli immobili ad uso abitativo diversi da quelli di lusso, ossia da quelli accatastati nelle categorie A/1, A/8 e A/9, in presenza di specifiche condizioni dell'acquirente. Chi compra la prima casa infatti non deve essere proprietario unico o con il coniuge di un'altra casa nello stesso Comune, e non deve possederne, neppure per quote, un'altra acquistata con le agevolazioni in passato. In entrambi i casi, comunque, è possibile avere l'agevolazione con l'impegno a vendere questi immobili entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Non sono invece di ostacolo all'acquisto agevolato la proprietà per quote di altro immobile (ad esempio di un immobile ereditato) nello stesso Comune, o la nuda proprietà. Nessun problema neppure, in caso di proprietà in un altro Comune, di un immobile avuto in donazione da parte di un parente in linea retta, perché in questo caso non è dovuta l'imposta di registro sull'acquisto.

Coniugi e comunione dei beni

I requisiti che consentono l'acquisto in regime agevolato sono da considerare sempre a livello personale, per cui se più soggetti intendono acquistare lo stesso immobile pro quota, l'agevolazione sarà riconosciuta esclusivamente a chi li rispetta. Così, in particolare nel caso di coniugi può accadere che lo sconto d'imposta sia riconosciuto solo a uno dei due. Particolare attenzione da questo punto di vista va fatta al regime patrimoniale scelto. Per chi è in comunione, infatti, rientrano automaticamente in questo regime anche gli acquisti effettuati separatamente, salvo esplicita rinuncia dell'altro di fronte al notaio. Per cui, se in una coppia in regime di comunione solo uno dei due acquista la prima casa, questa risulterà comunque di proprietà al 50%. Quando invece i coniugi sono in separazione ciascuno può acquistare un proprio immobile con le agevolazioni.

Comune e residenza

Le dichiarazioni sul possesso dei requisiti vanno rilasciate al rogito di fronte al notaio, che le annoterà nell'atto. Quanto alla residenza, se l'appartamento si trova in un altro comune l'acquirente deve dichiarare che si trasferirà la residenza entro diciotto mesi, oppure che si tratta di un appartamento che si trova nel Comune nel quale l'acquirente svolge la propria attività. In questo caso si può trattare non solo di attività lavorativa ma anche di attività di studio  (circolare 29/2013), per cui, ad esempio, è ammessa l'agevolazione nel caso di acquisto di un immobile da parte di uno studente fuori sede, nel Comune nel quale si trova l'università alla quale è iscritto ad un corso di laurea, specializzazione o master, senza obbligo  di trasferire la residenza entro diciotto mesi. Non c'è obbligo di trasferimento di residenza neppure neppure per i militari gli appartenenti alle Forze dell'ordine. L'impegno al trasferimento di residenza, infine non è richiesto nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano iscritto all'Aire.  Dal momento che per le agevolazioni di acquisto non è richiesto l'uso diretto dell'immobile, questo può anche essere dato in locazione, come pure è possibile acquistare con le agevolazioni anche un  immobile affittato, in entrambi i casi a patto che sia rispettato il requisito della residenza nel territorio comunale.

Pertinenze e acquisti successivi

Le agevolazioni prima casa si estendono anche alle pertinenze in ragione di una per ciascuna delle categorie C/2, soffitte e cantine; C/6, box; C/7, posti auto scoperti. Lo sconto sulle imposte, poi, è previsto anche in caso di acquisto di un immobile o di un'ulteriore quota di immobile da accorpare alla prima, e acquisto di una ulteriore pertinenza. Non ci sono limiti di tempo per questo, né in riferimento al fatto che il primo acquisto sia stato assoggettato all'imposta di registro e il secondo ad Iva. L'unica regola è che risulti dal rogito il legame con l'abitazione già posseduta e siano rispettati gli altri criteri oggettivi richiesti, per cui in riferimento ad una seconda abitazione o a una seconda quota dello stesso immobile l'abitazione deve conservare al termine dei lavori, una categoria catastale diversa da quelle considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9), con l'impegno alla chiusura dei lavori entro dodici mesi dal rogito. Le ulteriori pertinenze invece devono appartenere ad una categoria catastale diversa da quelle già possedute.

La prima casa per i figli minori

Nel rispetto delle regole appena viste è possibile acquistare la prima casa anche per i figli minori, a prescindere dal fatto che i genitori siano a loro volta proprietari di una prima casa. In sostanza i genitori che siano già titolari di un immobile acquistato con il bonus prima casa possono fare un secondo acquisto, usufruendo delle agevolazioni a patto di intestare l'immobile al proprio figlio, anche se poi, per legge, ai genitori spetta l'usufrutto legale del bene così comprato. Per l'atto da effettuare nell'interesse del figlio dal 28 febbraio è sufficiente rivolgersi al notaio, senza più passare prima dal giudice tutelare per ottenere l'autorizzazione. Ovviamente per poter avere diritto alle agevolazioni di acquisto è necessario che l'immobile si trovi nello stesso Comune di residenza del figlio minore. 

L'acquisto all'asta

Le agevolazioni prima casa possono essere utilizzate anche se si decide di effettuare l'acquisto tramite asta giudiziaria. In questo caso il possesso dei requisiti va dichiarato prima della partecipazione, o comunque prima che il giudice emetta il decreto di trasferimento.

Le agevolazioni per i giovani under 36 

Agevolazioni ad hoc sono in vigore di qui a fine anno per i giovani che non hanno compiuto 36 anni e hanno un Isee non superiore a 40.000 euro, e che ovviamente presentino tutti i requisiti prima casa appena visti, anche per quel che riguarda la tipologia di immobili da acquistare. In questo caso è prevista l'esenzione dal pagamento di tutte le imposte di acquisto se il venditore è un privato, o il riconoscimento di un credito d'imposta pari all'Iva dovuta al costruttore, credito da usare per ridurre l'Irpef. In oltre c'è l'esenzione dalle imposte sul mutuo e la possibilità di avere mutui con garanzia di Stato rivolgendosi alle banche che aderisco al Fondo di garanzia prima casa (elenco sul sito dell'Assocazione bancaria). 

L'acquisto in cantiere

Le agevolazioni sono ammesse anche per gli immobili in costruzione, e quindi si può usufruire del taglio dell'Iva già al momento di versare gli acconti. In questo caso la legge prevede una serie di tutele a favore dell'acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito quando si compra una casa che è ancora sulla carta. In particolare: il contratto preliminare deve essere fatto tramite notaio, il venditore deve rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme consegnate e una polizza assicurativa di durata decennale. 

Regolarità e verifiche nelle compravendite tra privati

Nel caso di acquisto da privati invece, a partire dal 31 maggio 2010 sono in vigore obblighi di trasparenza sulla regolarità degli atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. È obbligo del notaio individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. L'obbligo non riguarda i contratti preliminari, dato che non producono il trasferimento dei beni. Quindi il preliminare può essere stipulato anche qualora manchi la conformità degli immobili, ma questa deve ovviamente essere sanata prima della sottoscrizione del contratto definitivo, altrimenti il notaio non potrà procedere. Gli atti di compravendita, infatti, devono contenere anche la planimetria catastale, e l'acquirente deve attestare che corrisponde allo stato attuale dell'immobile.

Sostanzialmente la planimetria deve essere aggiornata in caso di:

• modifiche di consistenza o di destinazione causate da ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, annessione o cessione di dipendenze, cambio di destinazione d'uso (es. la soffitta che diventa mansarda);
• rilevante redistribuzione degli spazi interni;
• spostamento dei servizi.

È irrilevante invece la lieve modifica interna (es. spostamento di una porta o di un tramezzo, anche se varia la superficie dei vani, purché non ne cambi il numero e la funzione), come pure la modifica che non altera la consistenza dei fabbricati la cui consistenza è calcolata in metri quadrati o metri cubi.

Quando si perde l'agevolazione

Le dichiarazioni rilasciate al rogito debbono essere effettivamente rispettate, pena la perdita dello sconto sulle imposte. Le cause che determinano più spesso la decadenza sono legate al mancato trasferimento di residenza, tranne i casi di forza maggiore. Come chiarito da documenti di prassi e da sentenze, l'ipotesi della forza maggiore ricorre quando sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non potere essere evitato ovvero caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità, ossia in sostanza eventi sopraggiunti, imprevedibili e indipendenti dalla volontà del contribuente. In sostanza per poter dare rilievo alla forza maggiore "occorre che ci si trovi di fronte ad un avvenimento di gravità estrema, assolutamente fuori da ogni possibile previsione in quanto del tutto eccezionale ed inevitabile, che non dipenda in alcun modo da avvenimenti dipesi per qualsiasi motivo dal comportamento della parte interessata (Cassazione sentenza 10586/2015)". Il Fisco ha tre anni di tempo per fare le verifiche. In riferimento alla residenza il periodo scatta al termine dei 18 mesi dal rogito. 

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di Antonella Donati, di Antonella Donati 20 Marzo 2023

Un anno di tempo per rivendere e un anno per riacquistare

L'agevolazione prima casa, come detto, può essere ottenuta anche nel caso in cui al momento del nuovo acquisto si sia proprietari di un'altra abitazione, a patto di vendere entro 12 mesi dall'acquisto l'immobile che già si possiede. Altrmenti l'agevolazione si perde. Lo stesso nel caso in cui si vende la prima casa prima di cinque anni, a meno che non si si riacquisti un altro immobile da destinare a prima casa (quindi in questo caso con obbligo di residenza) entro 12 mesi dalla vendita. Nel caso in cui sia usufruito delle agevolazioni senza averne diritto sono dovute le imposte ordinare più una sovrattassa pari al 30 per cento della differenza tra l'imposta versate e quella dovuta.