Fisco e affitti, le agevolazioni per proprietari e inquilini

Fisco leggero con i proprietari che affittano immobili a canone concordato, categoria nella quale rientrano anche i contratti per studenti e quelli transitori nei Comuni più grandi. La cedolare secca è al 10% mentre per chi sceglie la tassazione ordinaria c'è uno sconto del 30% sul reddito da dichiarare. Sconti anche sull'Imu. Agevolati anche gli inquilini di immobili a canone concordato che possono avere detrazioni Irpef se hanno redditi fino a 31.000 euro. Sconto più consistente per i giovani fin o ai 31 anni e per chi trasferisce la residenza per motivi di lavoro. Ecco tipologie di contratti e relative agevolazioni.

Contratti liberi con aumenti annuali

Le regola per la stipula dei contratti per gli immobili ad uso abitativo sono dettate dalla legge 431/1998. La prima tipologia è quella dei cosiddetti "contratti liberi", ossia quelli di durata di quattro anni più quattro di rinnovo obbligatorio. A parte la durata qualunque clausola è contrattabile oltre, ovviamente, all'importo del canone. I contratti, infatti, hanno valore di legge tra le parti e una volta firmati possono essere modificati solo se c'è un accordo tra tutti gli interessati. Previsto l'aggiornamento del canone annuale in base all'indice Istat. Per i proprietari non ci sono agevolazioni fiscali per questa categoria di contratti. Di conseguenza il canone da dichiarare ai fini Irpef è pari al 95% (la quota del 5% è riconosciuta come deduzione per le spese di manutenzione), dovute anche le imposte annuali di registro pari al 2% del canone. La cedolare secca ha l'aliquota del 21%, non sono dovute imposte di registro, ma non è consentito l'aumento annuale del canone. 

Contratti concordati con diverse tipologie

I contratti a canone concordato sono invece quelli regolamentati nel dettaglio sulla base dagli Accordi territoriali tra proprietari e inquilini. Per questi sono previsti canoni fissati a livello comunale, differenziati per zone e in riferimento alla tipologia degli immobili. Inoltre i canoni variano a seconda delle dotazioni degli appartamenti e dei servizi, con aumenti che possono arrivare fino al 20% del canone base, avvicinandosi quindi ai livelli di mercato. Per stipulare i contratti concordati è obbligatorio utilizzare i modelli ministeriali reperibili anche on line sui siti delle associazioni territoriali. Fanno parte di questa categoria:

• contratti di durata di tre anni più due;
• contratti per studenti fuori sede di durata dai nove ai 36 mesi;
• contratti transitori, di durata da uno a 18 mesi.

Questi ultimi fanno parte dei contratti a canone concordato quando si tratta di abitazioni nei comuni capoluogo di provincia, nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli limitrofi. Per quanto riguarda i contratti con durata di tre anni più due è previsto un aumento annuale del canone pari allo 0,75% dell'indice Istat. Per gli altri revisioni del canone sono escluse. 

Affitti per studenti fuori sede

Rientrano a tutti gli effetti tra i contratti transitori anche quelli per studenti fuori sede. Possono essere stipulati solo nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e nei comuni limitrofi alle sedi universitarie. Rientrano nella categoria tutti gli iscritti a corsi universitari pubblici e privati, non solo di laurea ma anche di specializzazione, come pure gli iscritti agli Istituti tecnici superiori, alle Accademie di Belle Arti, e ai Conservatori Musicali.

Fisco leggero per il canone concordato 

Nel caso di contratti a canone concordato per chi decide di assoggettare il reddito a tassazione Irpef, la legge ha stabilito uno sconto del 30% sull'imponibile da dichiarare, che quindi sarà pari al solo 66,5%, e lo sconto del 30% sull'imposta di registro. Ridotta anche al 10% l'aliquota della cedolare. Per ottenere le agevolazioni fiscali è necessario che il contratto sia asseverato da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo territoriale.

L'Imu sulle case locate

Anche per quel che riguarda l'Imu, per le locazioni a canone concordato è previsto uno sconto del 25% sul valore dell'imposta. Si tratta di una normativa nazionale e quindi applicabile in automatico da parte dei proprietari. I singoli comuni possono prevedere anche ulteriori agevolazioni. Per lo sconto di norma occorre presentare la dichiarazione Imu. 

Le detrazioni prima casa per gli inquilini 

Il canone concordato premia non solo i proprietari ma anche gli inquilini. Sono previste infatti specifiche detrazioni per canoni di locazione della prima casa, riconosciute ai titolari di redditi fino ai 30.987,41 euro. La detrazione è in cifra fissa, quindi non rapportata al canone corrisposto, ma varia in base al reddito dell'inquilino e alla tipologia contratto. In dettaglio:

per i redditi fino a 15.493,71 euro la detrazione è di:

•  496 euro per i contratti a canone concordato;
•  300 euro per i contratti a canone libero;

per i redditi oltre 15.493,71 euro e fino a 30.987,41 euro la detrazione è pari a:

•  248 euro per i contratti a canone concordato;
•  150 euro per i contratti a canone libero.

In tutti i casi l'importo spettante va calcolato in base al periodo dell'anno durante il quale l'unità immobiliare locata è stata adibita ad abitazione principale. L'agevolazione fiscale è riconosciuta a tutti i titolari del contratto pro quota. Nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da più persone, quindi, ciascuno potrà fruire solo della detrazione per quota, nella percentuale a lui spettante. Un principio, questo, che si applica anche quando diversi titolari hanno redditi diversi e di conseguenza  hanno diritto all'agevolazione in misura diversa. 

Detrazione affitto per trasferimento per lavoro

Detrazione per la locazione aumentata per i primi tre anni per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro fuori regione. L'agevolazione è riconosciuta a chi si trasferisce a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente domicilio. Il bonus è solo per i contratti di lavoro dipendente e anche in questo caso è differenziato in base al reddito ed è pari a:

• 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
• 495,80 euro se il reddito complessivo è più alto ma non supera i 30.987,41 euro.

Si ha diritto alla detrazione a partire dal giorno di trasferimento della residenza nel comune di lavoro o in un comune confinante. La detrazione spetta per i primi tre anni dal trasferimento di residenza, ed è riconosciuta esclusivamente ai lavoratori dipendenti. Ammessa anche la possibilità che il contratto stipulato sia un contratto a termine, mentre sono escluse altre categorie di lavoratori come per esempio i collaboratori. Inoltre occorre essere già titolari di un contratto di lavoro, anche appena stipulato, prima di trasferire la residenza. Se si perde la qualifica di lavoratori dipendenti non si ha più diritto alla detrazione maggiorata a partire dall'anno successivo. I tre anni dal trasferimento della residenza sono da considerare come tre periodi d'imposta e non come un periodo di 36 mesi. Quindi l'agevolazione può essere richiesta fino al terzo anno successivo a quello nel quale è avvenuto il cambio di residenza, ma non oltre. Per il primo anno la detrazione va calcolata a partire dal giorno in cui è stata trasferita la residenza e in base al numero dei giorni, compresi tra il giorno di trasferimento e la fine dell'anno, nei quali l'immobile locato è stato adibito ad abitazione principale. Anche in questo caso a fronte di un contratto di locazione cointestato a più conduttori la detrazione va divisa tra tutti gli intestatari del contratto in possesso della qualifica di lavoratori dipendenti, nella misura a ciascuno spettante in relazione al proprio reddito. È possibile ottenere una nuova detrazione alle stesse condizioni se si tratta di nuovo spostamento per motivi di lavoro in un comune diverso. 

Agevolazioni per i giovani under 31

Detrazione affitto con nuove regole per i giovani fino ai 31 che vanno a vivere da soli e stipulano un contratto per l'affitto della prima casa. L'agevolazione è riconosciuta in caso di reddito non superiore a 15.493,71 euro. La detrazione è pari al 20% del canone di locazione, con un minimo di 991,60 e un massimo di 2.000 euro. La detrazione spetta ai giovani di età compresa fra i 20 e i 31 anni non compiuti titolari di un contratto di locazione, per l'unità immobiliare o per una porzione di essa da destinare a propria residenza. La detrazione spetta per un totale di quattro anni d'imposta, ma fino ai 31 anni di età.

Per l'agevolazione è obbligatorio prendere la residenza anagrafica nell'immobile e questo deve essere diverso dall'immobile di residenza dei genitori. Il requisito dell'età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d'imposta. Così, ad esempio, chi compie gli anni a giugno, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, per l'intero periodo d'imposta. Quindi per un contratto stipulato nel 2023 si ha diritto ad usufruire dell'agevolazione fino all'anno d'imposta 2026, rapportando l'ammontare della detrazione spettante nel 2023 ai giorni di durata del contratto. 

Detrazione per studenti fuori sede

Infine per gli studenti universitari fuori sede è prevista la detrazione del 19% delle spese di affitto su una spesa massima di 2.633 euro l'anno. La detrazione spetta al titolare del contratto, se ha redditi, o ai genitori se è a carico. In questo caso non sono previsti limiti di reddito per avere l'agevolazione. E' però necessario che la sede universitaria sia ubicata in una provincia diversa rispetto a quella del comune di residenza e che disti da quest'ultimo almeno cento chilometri. Per la detrazione non fa differenza la tipologia del contratto, in quanto è sufficiente che lo studente universitario fuori sede risulti intestatario di un contratto di locazione stipulato secondo uno degli schemi previsti dalla legge 431/1998.

Documenti per le agevolazioni

Per ottenere le agevolazioni sui contratti di locazione è richiesta la copia del contratto registrato. Per chi presenta la dichiarazione tramite Caf può essere anche richiesta copia delle ricevute di pagamento o l'attestazione del proprietario dell'incasso dei canoni.

La registrazione del contratto

La registrazione è a carico del locatore, in base a quanto prevede il comma 1 dell'art. 13 della legge 431/1998. La registrazione può essere fatta on line direttamente dalla propria area riservata del sito dell'Agenza delle entrate al quale si accede tramite Spid. Al momento della registrazione è possibile scegliere l'opzione che consente di evitare di allegare il contratto. In ogni caso non è necessario allegare la dichiarazione di asseverazione, che deve essere eventualmente esibita al CAF al momento della presentazione dei modelli per la dichiarazione dei redditi. Il Modello RLI è composto di tre pagine e quattro sezioni. Possono essere inseriti fino a quattro nominativi di proprietari e inquilini. Se ci sono più proprietari o più inquilini occorre inserire pagine aggiuntive. La procedura telematica consente di allegare anche il contratto di locazione, ma non è richiesta la copia del contratto in caso di un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre; una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre.