Assemblea di condominio, le regole di base per evitare le liti

Condominio senza liti. A dieci anni dall'entrata in vigore della legge di riforma, e dopo innumerevoli chiarimenti forniti dalla Cassazione, ecco le regole di base da conoscere per ridurre al minimo i conflitti.

L'amministratore

Il mandato dura un anno e si rinnova automaticamente (art. 1130 c.c.), per cui l'amministratore non ha obbligo di presentarsi dimissionario ogni 12 mesi. All'atto della nomina deve indicare compenso ed eventuale percentuale sui lavori straordinari. Se questa non è indicata, un compenso aggiuntivo è ammesso solo per lo svolgimento di attività specifiche, ad esempio direzione lavori. L'amministratore è tenuto a comunicare indirizzo e orari di disponibilità per richieste di verifica dei documenti e dei registri da parte dei condomini. Eventuali copie sono a pagamento e vanno ritirate presso lo studio, comprese le pezze d'appoggio per il bilancio.

L'amministratore può essere revocato al termine del mandato, ma è necessario trovare un sostituto, altrimenti resta in carica con pieni poteri. Può essere revocato anche in caso di gravi irregolarità quali (art. 1129 c.c.):

• mancata osservanza degli obblighi fiscali;
• ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per il bilancio o su richiesta formale dei condomini;
• mancata esecuzione di delibere;
• gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell'amministratore o di altri condomini;
• mancata richiesta di decreto ingiuntivo o cancellazione di un pignoramento per morosità non sanate;
• non corretta tenuta dei registri;
• mancata attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Se l'assemblea non interviene in questi casi è possibile rivolgersi al giudice, ma esclusivamente con l'assistenza di un legale.

Assemblea e delibere

L'assemblea va convocata almeno cinque giorni prima della data fissata tramite raccomandata a mano, per fax o posta elettronica certificata (art. 66 disp. att. c.c.). Ammessa anche la mail ordinaria a fronte della risposta del condomino che attesti di averla ricevuta, in quanto il mancato invio della convocazione comporta che le delibere possano essere impugnate.

L'assemblea per l'approvazione del bilancio va convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell'anno di gestione. Previsto un rendiconto articolato in tre parti: registro di contabilità; riepilogo finanziario; nota sintetica esplicativa, con le indicazione relative anche alla presenza di morosità e ad eventuali liti pendenti (art. 1130-bis c.c.). Se l'assemblea non approva il bilancio l'amministratore è comunque tenuto a richiedere il pagamento delle rate condominiali sulla base del preventivo a suo tempo approvato (Cassazione, sent. 24299/2008). 

Convocazione obbligatoria anche quando viene richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Per la corretta costituzione dell'assemblea deve essere presente un numero minimo di condomini pari almeno a quello necessario per approvare le delibere (art. 1136 c.c.), ossia almeno un terzo in caso di delibere ordinarie.

La partecipazione può avvenire anche tramite delega in forma scritta (art. 67 disp. att. c.c.). Non è possibile dare deleghe l'amministratore. Per i condomini con più di 20 proprietari ciascun delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e non più di 200 millesimi. I rapporti tra il rappresentato ed il rappresentante intervenuto in assemblea sono disciplinati dalle regole del mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega. Quindi in nessun caso possono contestare il voto gli altri condomini. Vietato infine delegare l'amministratore per qualunque tipologia di assemblea.

Di seguito le maggioranze necessarie:
 

Gestione dei beni comuni

Sono i proprietà comune (art. 1117 c.c.): 

• suolo su cui sorge l'edificio, fondazioni e  muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, facciate;
• scale e ascensori, portoni di ingresso, vestiboli, anditi, portici e cortili, aree destinate a parcheggio;
• locali per i servizi in comune (portineria, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi), sottotetti destinati  all'uso comune; 
• pozzi e cisterne, impianti di qualunque tipo e relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, o fino al punto di utenza.

Per la manutenzione dei beni comuni le spese vanno suddivise per millesimi di proprietà in quanto i millesimi rappresentano la quota di possesso di ciascuno (art. 1118 c.c.). Per diventare obbligatorie le delibere di spesa debbono comunque passare al vaglio dell'assemblea, neppure l'amministratore ha il potere di effettuare interventi a meno che non si tratti di spese realmente indifferibili ad esempio perché mettono a rischio la sicurezza del palazzo, così come non ha diritto al rimborso il condomino che dovesse intervenire in autonomia a sue spese (artt. 1134 c.c.).

Non è ammessa la rinuncia al possesso, per cui anche chi decide di distaccarsi dagli impianti (ad esempio dal riscaldamento centralizzato) o non utilizzare determinati beni è tenuto alle spese di manutenzione straordinaria.

In caso di mancato pagamento degli oneri condominiali l'amministratore è tenuto a richiedere un decreto ingiuntivo entro un massimo di sei mesi dalla chiusura del bilancio dal quale emergono le morosità. Il mancato recupero delle somme costituisce giusta causa per la revoca. I condomini hanno il diritto di richiedere in qualunque momento all'amministratore lo stato dei pagamenti. Non è possibile opporsi per questioni di privacy perché questa non è prevista per i condomini in riferimento alla gestione dei beni comuni.

E consentito l'uso più intenso dei beni comuni da parte del singolo proprietario, a patto di non limitare i diritti degli altri sugli stessi beni (art. 1102 c.c.) e di non effettuare interventi che possono mettere a rischio la stabilità e il decoro del palazzo. In ogni caso occorre comunicare all'amministratore gli interventi da realizzare. Da parte sua l'assemblea non può imporre divieti generici ma solo, eventualmente chiedere garanzie sulla tipologia di lavori, e un'assicurazione contro i danni.

Delibere nulle e annullabili

Le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi i contrari, fatta salva la possibilità di impugnarle tramite procedura di mediazione. La richiesta di annullamento comunque non ne sospende la validità (art. 1137 c. c.) fintanto che non c'è una decisione formale. Sono previsti termini diversi per l'impugnazione delle delibere a seconda che siano nulle o annullabili. La differenza tra delibere nulle o annullabili? è stata chiarita dalla?Cassazione con la sentenza 4806/2005 a Sezioni Unite.

Sono nulle le delibere:

• prive degli elementi essenziali in riferimento all'oggetto della delibera, alle votazioni, all'indicazione della maggioranze;
• con oggetto impossibile o illecito in quanto contrario alla legge in generale;
• con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
• che incidono sui diritti individuali sui beni comuni o sulla proprietà esclusiva.

Sono annullabili le delibere:

• con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quindi in riferimento alla sua convocazione e alla verifica del numero legale;
• adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta;
• affette da vizi formali, quali delibere approvate sotto la voce "varie ed eventuali" o comunque su punti non all'ordine del giorno.

Le delibere nulle possono essere impugnate in qualunque momento anche da chi avesse votato a favore, per quelle annullabili, invece, ci sono 30 giorni di tempo per chi ha partecipato all'assemblea o 30 giorni dal ricevimento del verbale, e possono essere impugnate solo da contrari, astenuti o assenti all'assemblea.

L'assemblea può comunque revocare una delibera precedente con la maggioranza prescritta dalla legge per l'approvazione dell'oggetto della delibera che cancella, riscrive o sostituisce parzialmente quella a suo tempo approvata (Cassazione sent. 8231/2009). L'unico caso in cui non si può revocare una delibera è l'approvazione del bilancio.

Innovazioni e lavori straordinari

Le innovazioni che non prevedono la possibilità di un uso separato da parte dei singoli condomini possono essere approvate tutte con la maggioranza semplice, ossia la maggioranza dei votanti e almeno 500 millesimi (art. 1120 c.c.). Rientrano in questo ambito tutte quelle che riguardano le fonti di energia rinnovabile, compresa l'installazione dei pannelli solari. In questo caso (art. 1122-bis) viene espressamente consentita l'installazione di impianti al servizio di singole unità immobiliari. L'assemblea non può opporsi a questo utilizzo, ma con una delibera approvata a maggioranza semplice potrà eventualmente richiedere all'amministratore di ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni in maniera tale da salvaguardare le diverse forme di utilizzo previste in precedenza (ad esempio per stendere i panni), ovvero il diritto per tutti all'installazione, sempre che altri condomini siano interessati. Per la realizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria di importo rilevante, è necessaria la costituzione di un fondo cassa "dedicato" (art. 1135 c.c.) che potrà essere utilizzato solo per il pagamento della ditta.

Lastrici, scale, ascensori

Lastrici e balconi: quando sul lastrico è previsto l'uso esclusivo i titolari sono tenuti a pagare un terzo nella spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico dei condomini con appartamenti nella in verticale al di sotto del lastrico (art. 1126 c.c.), anche nel caso in cui il lastrico serva da copertura solo per un porzione dell'appartamento. Invece le spese di manutenzione dei balconi che sporgono dalla facciata del palazzo, e che quindi non coprono altri appartamenti ma semmai altri balconi, sono di proprietà privata con spese a carico dei soli proprietari per l'intera struttura.

Scale e ascensore: le spese si dividono al 50 % in riferimento ai millesimi e per l'altra metà in base all'altezza del piano (art. 1124 c.c.). Questa ripartizione si applica anche in caso di necessità di sostituzione dell'ascensore, mentre nel caso di nuova installazione le spese debbono necessariamente essere ripartite per millesimi di proprietà in quanto la ripartizione che tiene conto dell'altezza del piano fa riferimento esclusivamente alla sua manutenzione.

Beni che servono solo una parte dei condomini: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 c.c.). Si introduce in questo modo il concetto del condominio parziale, in base al quale si forma una sorta di condominio interno al condominio, che riguarda i soli proprietari dei beni interessati. Così accade, ad esempio, quando esistono box che si trovano in strutture separate rispetto al palazzo di appartamenti, oppure quando il condominio è formato da più palazzine, o da più scale ad esempio A, B, e C, e così via. In queste situazioni gli unici tenuti a pagare le spese d manutenzione sono i condomini che usufruiscono delle strutture stesse.

Liti e dissociazione

In caso di liti che riguardano il condominio, come in particolare quelle di impugnazione delle delibere, non è possibile dissociarsi ma si è tenuti a partecipare alle spese. La dissociazione, infatti, è ammessa solo quando si tratta di liti con estranei (art. 1132 c.c.). In questo caso chi si deve dissociare con un atto formale comunicando il dissenso in assemblea o all'amministratore, e non saranno dovute le spese di lite.

Regolamento

Il regolamento messo a punto dal costruttore e consegnato al rogito, è l'unico atto che può contenere limitare i diritti dei singoli sui beni privati o comuni, e queste norme si possono modificare solo all'unanimità. Con la maggioranza semplice, invece, l'assemblea può modificare o approvare ex novo tutte le regole di uso, ad esempio per il parcheggio nel cortile, oppure i servizi come il portierato.

Revisione tabelle

Le tabelle generali si possono modificare a maggioranza (art . 69 disp. att. c.c.) in caso di errore o in seguito a incremento o diminuzione delle unità immobiliari. Gli errori che possono portare alla revisione (Cassazione, sent. 3001/2010) sono quelli sugli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti quali estensione, altezza, ubicazione, superficie o cubatura. Invece in caso di aumento o riduzione del numero delle unità (ad esempio suddivisione di un appartamento, accatastamento separato di una cantina) la modifica è necessaria per poter attribuire i millesimi ai nuovi immobili. In questo caso le spese sono a carico di chi ha effettuato la variazione.

Supercondominio

Per facilitare l'approvazione delle delibere necessarie per la gestione ordinaria (art. 67 disp. att. c.c.) quando i partecipanti al supercondominio sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio, con la maggioranza di almeno 500 millesimi, deve designare il proprio rappresentante all'assemblea. L'assemblea dei delegati può votare per le decisioni che riguardano approvazione del bilancio, spese ordinarie e nomina dell'amministratore del supercondominio.