Guida all'Imu, chi paga e quando. Tutte le detrazioni e le novità

Giugno e dicembre, scadenze obbligate per i proprietari di seconde case, tenuti a versare l'Imu. Quest'anno ci sono novità per i coniugi che hanno case e residenze diverse, che in alcuni casi possono evitare il pagamento e chiedere il rimborso dell'imposta versata negli ultimi cinque anni. Ecco tutto quello che c'è da sapere.

Le regole per la prima casa

L'Imu è dovuta sugli immobili diversi da quelli adibiti ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende l'immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Ai fini dell'esenzione sono dunque obbligatori due requisiti:

•  residenza anagrafica;
•  uso diretto.

Se una delle due condizioni non è soddisfatta, l'immobile non può essere definito "prima casa" ai fini delle esenzioni, a prescindere dal fatto che non si possiedano altri immobili per uso abitativo su tutto il territorio nazionale.

L'imposta è dovuta in ragione dei mesi di possesso, considerando per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni. In applicazione di questo principio l'obbligo di pagamento, ovvero l'esenzione, debbono essere rapportati rispettivamente ai mesi nei quali sono presenti i requisiti che servono a definire l'abitazione principale. Di conseguenza in caso di acquisto della prima casa si paga l'Imu fino all'effettivo trasferimento nell'appartamento. Quando la prima casa è un immobile di lusso accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9, invece, non è prevista l'esenzione ma uno sconto di 200 euro in cifra fissa. Inoltre i Comuni sono tenuti ad applicare un'aliquota più bassa.

L'esenzione per la prima casa si estende anche alle pertinenze, entro un massimo di tre pertinenze un per ciascuna delle categorie C/2, soffitte e cantine; C/6, box; C/7, posti auto scoperti. Sulle altre eventuali pertinenze l'Imu si paga, come pure il pagamento è dovuto quando una pertinenza, ad esempio un box, è data in locazione, in quanto non c'è più l'uso diretto da parte del proprietario.

I coniugi con residenze diverse

In merito alla prima casa, nell'ottobre dello scorso anno la Consulta con la sentenza 209/2022, ha dichiarato incostituzionale la norma che stabiliva che per abitazione principale si intende quella dove abita la famiglia, riconoscendo così la possibilità di avere le esenzioni per due appartamenti in caso di coniugi con residenze diverse, anche eventualmente nello stesso Comune. Questo comunque, è precisato nella sentenza, non ha nulla a che vedere con la possibilità di ammettere all'esenzione le seconde case, dato che la sentenza punta esclusivamente a riconoscere i diritti dei coniugi costretti, ad esempio per motivi di lavoro, a rinunciare alla convivenza quotidiana.

Per questo, la Corte sottolinea che i Comuni hanno l'obbligo di effettuare tutte le verifiche del caso, a partire da quelle sulle utenze, per riscontrare l'esistenza o meno di una dimora abituale da parte di chi chiede l'esenzione quando anche l'altro coniuge risulta esente a sua volta.

Eredi e diritto di abitazione

Non serve invece alcuna richiesta o comunicazione al Comune per l'esenzione che spetta agli eredi comproprietari di un immobile nel quale continua ad abitare il coniuge superstite. Per legge, infatti, ossia come stabilisce l'art. 540, comma 2, del codice civile, si mantiene il diritto ad abitare a vita nell'ex casa coniugale di proprietà del defunto o in comproprietà. Gli altri eredi in questo caso sono equiparati a nudi proprietari e come tali non sono tenuti a pagare l'imposta.

Prima casa parzialmente locata e/o ad uso promiscuo

Esente dall'Imu anche il proprietario che dà in locazione parziale una o più stanze dell'appartamento nel quale continua ad abitare, qualunque sia la formula di contratto scelta, a patto che dal contratto risulti che si tratta, appunto, di locazione "parziale" e che parte dell'appartamento resti a disposizione del proprietario.

In base allo stesso principio l'esenzione spetta anche nel caso in cui l'immobile sia utilizzato a scopo promiscuo e, quindi, anche per svolgere attività professionale. Finché rimane la destinazione ad abitazione principale, in sostanza, è questo l'unico dato di riferimento ai fini del pagamento dell'imposta.

Immobili degli appartenenti alle Forze dell'ordine

Esenzione riconosciuta anche al personale delle Forze armate per l'unico immobile posseduto in Italia, a prescindere dal requisito della residenza, purché l'appartamento non sia dato in comodato o in locazione. Il militare che lascia l'immobile residenza per trasferirsi altrove è comunque tenuto a presentare al Comune la Dichiarazione Imu per poter usufruire dell'esenzione.

Appartamenti assimilati a prima casa

Le esenzioni appena viste sono stabilite in base a norme di legge e sono quindi applicabili su tutto il territorio nazionale, senza alcuna discrezionalità da parte dei Comuni. In aggiunta a queste c'è la possibilità per gli enti di assimilare ad abitazione principale gli immobili di proprietà di anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente. Anche in questo caso, però, l'immobile deve rimanere libero e a disposizione.

Sconto per immobili vincolati e immobili inagibili

Per gli immobili diversi dalla prima casa sono comunque previsti anche dei tagli d'imposta. In particolare c'è lo sconto del 50% per i fabbricati dichiarati interesse storico o artistico sulla base di un decreto di riconoscimento da parte della Soprintendenza. Stessa agevolazione per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, ma solo per il periodo dell'anno durante il quale sono presenti queste condizioni. L'inagibilità deve essere attestata da un tecnico abilitato. Tutte le informazioni si trovano nei regolamenti comunali, che possono prevedere tagli d'imposta anche in caso di interventi di ristrutturazione "pesanti" che ne rendano impossibile l'uso e siano debitamente dimostrati.

Riduzione per le case concesse in comodato

La legge prevede inoltre il taglio dell'imposta al 50% per le case, diverse da quelle di lusso, concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli, che usano l'appartamento come prima casa. Per poter beneficiare della riduzione, però, il proprietario deve possedere solo l'immobile dato in comodato, o non più di due immobili nello stesso Comune, uno dei quali adibito a propria abitazione principale. 

Imu più leggera anche per le case locate a canone concordato

È fissato invece al 25% lo sconto sull'Imu per i proprietari che affittano a canone concordato. L'agevolazione si applica a tutte le tipologie contrattuali per le quali il canone è determinato sulla base degli accordi locali firmati tra le associazioni di proprietarie inquilini, ossia contratti della durata di tre anni più due,  per studenti universitari e transitori, stipulati nei capoluoghi di provincia e nei Comuni ad elevata tensione abitativa

Sconto d'imposta per la prima casa dei pensionati esteri

Infine c'è anche la riduzione d'imposta del 50% per i residenti all'estero, titolari di pensione estera, per uno solo degli immobili posseduti in Italia. Agevolazione riconosciuta purché la casa non locata o data in comodato.

L'Imu sui terreni e i fabbricati in corso di costruzione

Imposta dovuta anche sui terreni. Esenti quelli agricoli ma solo se di proprietà di imprenditori o coltivatori diretti, oppure in base a norme stabilite a livello comunale. Sempre dovuta in vece l'imposta sui terreni fabbricabili, per i quali il valore è costituito da quello venale, ossia dal valore di mercato al 1° gennaio, sulla base di quanto comunicato dal Comune. Anche per gli immobili in costruzione accatastati nella categoria F/3, come pure per gli immobili
accatastati nella categoria F/4, senza rendita in quanto in corso di definizione, l'Imu è dovuta solo sull'area fabbricabile.

Pagamenti e accertamenti

L'Imu si paga con il modello F24 in due rate: la prima in acconto entro il 16 giugno, mentre il saldo va versato entro il 16 dicembre. L'acconto è pari alla metà dell'imposta dovuta applicando l'aliquota dell'anno precedente. Il versamento della rata a saldo è eseguito, a conguaglio, sulla base dell'aliquota fissata per l'anno in corso. In ogni caso ai fini dell'obbligo di pagamento valgono le regole ordinarie che prevedono un minimo di 12 euro per i tributi degli enti locali, calcolato sulla base di quanto dovuto per l'intero anno, al di sotto del quale l'imposta non è dovuta. Il pagamento dell'Imu può essere effettuato anche tramite compensazione con crediti di imposta. In caso di mancato pagamento il Comune ha tempo per inviare gli avvisi di accertamento fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del versamento omesso. 

Le domande di rimborso

Anche per quanto eventuali richieste di rimborso si applicano gli stessi termini. Quindi per quest'anno il periodo da considerare è quello dal 2018 in poi. Per la richiesta vanno utilizzati i modelli messi a disposizione on line sui siti degli enti locali, da inviare o consegnare a mano seguendo le specifiche indicazioni. Negli stessi siti degli enti locali le modalità con le quali può essere effettuato il rimborso, considerando che in nessun caso è prevista la possibilità di compensazione con altri tributi locali eventualmente dovuti fintanto che il Comune non accoglie la richiesta. L'onere della prova in questi casi è in capo al contribuente, secondo quanto previsto delle norme in materia di processo tributario in base alle quali spetta al contribuente fornire le ragioni della richiesta di rimborso. Di conseguenza conviene direttamente allegare all'istanza i documenti che possono dimostrare l'uso effettivo dell'immobile nel costo dell'anno, e non semplicemente in dati periodi, come accade per le seconde case. Da questo punto di vista fanno testo le bollette delle utenze dalle quali è possibile verificare l'andamento dei consumi, che nel caso di uso costante deve necessariamente risultare regolare nell'arco dei mesi.