Superbonus e condomini: per centrare il 110% attenzione alla delibera assembleare

Superbonus e condominio. Per poter avere ancora il 110% ma anche per l'opzione per lo sconto in fattura e la cessione del credito aver presentato la Clas nei tempi non basta. Serve anche la delibera di approvazione dei lavori. Le regole, definite fin dal novembre scorso  per evitare i tentativi di aggirare il taglio dell'aliquota dal 110% al 90%, sono state ribadite anche nel decreto 11/2023. In molti condomini, come ci segnalano i nostri lettori, ci sono però tentativi di forzare i proprietari ad avviare i lavori ignorando le disposizioni sulle delibere, il che pone a rischio la possibilità stessa di avere la detrazione. Ecco tutto quello che occorre sapere per evitare errori e spese non detraibili.

Delibera e detrazioni

La detrazione per il Superbonus segue le stesse regole previste fin dal 1998 per la detrazione per ristrutturazione. Per quanto riguarda i lavori condominiali, come riconfermato anche nelle istruzioni al modello 730, per attestare il diritto all'agevolazione fiscale "deve essere acquisita e conservata copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese". Solo la delibera che contene questa tabella, infatti, fa testo ai fini del diritto ad usufruire dell'agevolazione fiscale.  Ed è proprio questo il motivo per cui sia nel decreto Aiuti-quater (ai fini dell'aliquota al 110%) che nel decreto 11/2023 (ai fini dell'esclusione dal blocco delle opzioni per sconto e cessione del credito) si richiede espressamente, oltre alla Cilas,  l'approvazione precedente della "delibera assembleare di esecuzione dei lavori".

Aliquote e opzioni

Nel primo caso, infatti, si evita il taglio dell'aliquota  solo in caso di approvazione della delibera che dà il via ai lavori entro il 24 novembre 2022 e Cilas presentata entro il 25 novembre, ovvero delibera approvata entro il 18 novembre e Cilas presentata entro il 31 dicembre 2022 . Per evitare abusi è previsto l'obbligo per l'amministratore, o per il condomino rappresentare per i mini condomini, di autocertificare la data della libera dell'assemblea (comma 894, art. 1 legge 197/2022).  La falsa autocertificazione è un reato  punito con una sanzione fino a 10.000 euro e la  reclusione da due a sei anni.

Per evitare il blocco delle opzioni per sconto in fattura e cessione del credito, invece, l'art. 2 del decreto 11/2023 richiede delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e  presentazione di Cila in data precedenti al 17 febbraio, ossia alla data di entrata in vigore del decreto. 

Quando è valida la delibera

Quanto al contenuto della delibera, come chiarito dalla sentenza 4806/2005 delle Sezioni Unite della Cassazione, "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali". Chiaramente quando si tratta di deliberare di spese e non viene indicata né l'ammontare di spesa da sostenere né le modalità di ripartizione della spesa stessa si ricade in questo specifico caso. Peraltro la Cassazione ha ribadito questo principio anche con la sentenza 10235/2013 nella quale si precisa che la delibera giuridicamente rilevante è solo "quella con la quale gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione del piano di riparto dei corrispondenti oneri". Non ha invece alcuna incidenza "l'adozione di una delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria". Quindi una Cilas presentata senza che sia stata approvata in precedenza la ripartizione delle spese non ha validità ai fini del diritto ad usufruire di aliquota maggiorata e poter esercitare le opzioni alternative alla detrazione, checché ne dica l'amministratore.