Arriva la metropolitana? Non sempre i prezzi delle case salgono. Il mercato immobiliare nei quartieri serviti dalle nuove linee

È uno dei refrain più gettonati da parte delle istituzioni verso i cittadini che lamentano i disservizi dovuti ai lavori in corso: “C’è da stringere i denti e, a cantieri chiusi, gli immobili si rivaluteranno sensibilmente”. Alla prova del campo, tuttavia, non è sempre vero che l’arrivo della metropolitana sostiene i prezzi degli immobili ubicati nel quartiere.

Da piazzale Susa a Forlanini

Secondo uno studio realizzato da Immobiliare.it in esclusiva per Repubblica, l’apertura dalla prima tratta della M4 a Milano ha dato riscontri contrastanti.

Gli analisti hanno preso in considerazione l’andamento dei prezzi tra il 2016 (anno in cui i lavori sono entrati nel vivo) e il 2022, relativamente ai trilocali, il taglio che meglio risponde al valore medio delle case a Milano. Quindi hanno circoscritto l’analisi agli immobili ubicati in un raggio di cinque minuti a piedi dalle fermate di Susa e Forlanini, che sono rispettivamente la più centrale e la più periferica tra quelle che hanno aperto i battenti lo scorso anno (mentre all’inizio di questo mese è toccato a piazza Tricolare e San Babila, con il completamento della linea atteso per il prossimo anno).

Nell’arco dei sette anni oggetto dell’indagine, i prezzi intorno a Forlanini sono cresciuti del 40%, in linea con quelli dell’intera periferia milanese, mentre nell’area di piazzale Susa si sono rivalutati del 55%, con un’accelerazione marcata dal 2018 in avanti. La conclusione degli analisti è che l’arrivo della metropolitana è importante, ma non sufficiente per la valorizzazione di un quartiere. “Il quartiere intorno a piazzale Susa è ricco dei servizi che servono ai cittadini, in parte ancora carenti nell’area di Forlanini”, sottolinea Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it.

Un secondo confronto poi ha preso in esame i prezzi dei trilocali in prossimità della fermata Tricolore rispetto a quelli di una zona semicentrale in un'area non prossima alla metro. La crescita è stata molto simile fino al primo semestre del 2022 (il 33% rispetto a inizio 2016 per la prima e il 33% per i quartieri simili), con la zona interessata dalla nuova fermata che invece ha registrato un’accelerazione con l’avvicinarsi dell’apertura. Oggi le abitazioni in zona Tricolore valgono il 46% in più rispetto all’inizio del 2016 contro un rialzo del 40% per gli altri contesti cittadini simili.

In definitiva, la metro è importante, ma non sufficiente per dare uno sprint ai quartieri.

Lo studio condotto a Roma

Lo studio fa il paio con quanto emerso da un’analisi di qualche mese fa relativa a Roma. Un team di analisti di Bankitalia ha analizzato l’impatto sui prezzi immobiliari della Metro C, che attraversa quartieri molto trafficati come Centocelle, il Pigneto, fino a San Giovanni, mentre in futuro arriverà in centro: Colosseo, Corso Vittorio, San Pietro e Prati. Lo studio ha rilevato addirittura un calo dei valori immobiliari a tre anni dal passaggio della linea metropolitana.

Il che fa sorgere un dubbio: considerato che nel Pnrr sono previsti 4,8 miliardi di euro per accrescere la rete delle metro nelle grandi città (oltre alle già citate Milano e Toma, sono previsti interventi a Napoli e Torino), siamo sicuri che si tratti di investimenti profittevoli?

Infrastrutture decisive per la competitività

“Per una città come Milano, che arriva da un lungo periodo di crescita economica, è indispensabile investire nelle infrastrutture per non fermare questa tendenza”, sottolinea Giordano. Dunque, a prescindere dalle ricadute sul mercato immobiliare, la metropolitana accresce l’attrattività delle città e migliora la vita dei cittadini, favorendo gli spostamenti. Il tutto con un impatto positivo sulla salute delle persone e sull’ambiente nella misura in cui si riduce il ricorso alle automobili e ai bus.

Quanto ai prezzi del mattone, aggiunge l’esperto, le tendenze possono essere diversificate da un quartiere all’altro, anche alla luce degli andamenti passati, ma in termini generali una rete ramificata di metro è una spinta cruciale alla crescita delle quotazioni. “A questo proposito basti pensare al differente ritmo tra Milano e Torino, quest’ultima caratterizzata da una linea di trasporti sottoterra meno ramificata”, sottolinea Giordano.

Per il quale anche la bontà dei fondi del Pnrr su questo capitolo di spesa è fuori discussione. “I fondi spesi nel potenziamento delle infrastrutture urbane sono quelli che garantiscono un maggior ritorno dell'investimento nel lungo periodo, assicurando una migliore qualità della vita sia a quanti scelgono di vivere in città sia a quanti invece si stabiliscono nel territorio che vi gravita intorno”.