Manovra, scure su chi rivende casa dopo aver fatto i lavori con il Superbonus: il “guadagno” tassato come plusvalenza

Arriva la scure del Fisco sui guadagni realizzati dalla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus. Fatta salva la prima casa (e gli immobili ereditati), chi vende l'appartamento ristrutturato prima di cinque anni dal termine dei lavori dovrà pagare le tasse su tutto il guadagno realizzato se ha optato per sconto in fattura o la cessione del credito. Le novità, contenute nell'articolo 18 della bozza di legge di Bilancio, in assenza di modifiche in Parlamento, sono destinate a colpire le compravendite effettuate a partire dal 1° gennaio del prossimo anno.

Quando le vendite sono soggette a tassazione

Attualmente chi vende un immobile acquistato da più di cinque anni, oppure un immobile ereditato, e realizza un guadagno rispetto al prezzo di acquisto (la cosiddetta plusvalenza), non è soggetto ad imposte. Nessuna imposta neppure se si vende una casa che si possiede da meno di cinque anni quando questa è stata utilizzata come abitazione principale per la maggior parte del tempo trascorso tra l'acquisto e la vendita.

Se invece si vende l'immobile prima che sia passato il periodo minimo, la plusvalenza realizzata costituisce un “reddito diverso” e come tale è soggetto a tassazione con l'imposta fissata al 26%. Per determinare il valore della plusvalenza debbono però essere aggiunti al prezzo di acquisto tutti i cosiddetti “costi inerenti”, ossia le altre spese sostenute dal venditore sia per l'acquisto che per il miglioramento dell'immobile. Rientrano dunque nella lista le spese notarili, le imposte di trascrizione, ipotecaria e catastali, e le spese di ristrutturazione, comprese, fino ad oggi, quelle per il Superbonus. Non sono invece deducibili le spese per la normale gestione del bene, come quelle di manutenzione ordinaria.

L’esempio di tassazione attuale

Ad esempio ipotizzando l'acquisto nel 2021 di un immobile al prezzo di 65.000 euro, riqualificato con il Superbonus per 55.000 euro, e poi venduto nel 2023 a 120.000 euro, la plusvalenza soggetta a tassazione risulta di soli 10.000 euro e non di 55.000, in quanto vanno scontati, appunto, i costi di ristrutturazione. Se invece si rivende nel 2026 non ci sono imposte.

Superbonus e termini di conclusione dei lavori

Dal prossimo anno, invece, non sarà più così. Secondo le nuove norme, infatti, i cinque anni di tempo che debbono trascorrere per evitare la tassazione sulle plusvalenze non vanno conteggiati dal giorno del rogito di acquisto, ma da quello di conclusione dei lavori di Superbonus. E se la vendita avviene prima di questo lasso di tempo, per chi ha scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito per la determinazione dei costi inerenti al bene non si tiene conto di quelli relativi agli interventi di Superbonus. Per gli stessi venditori, in caso di immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è comunque rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Sempre salvaguardata la prima casa e le detrazioni per altri lavori

Anche con le nuove norme si salvano dalla stretta prima casa e immobili ereditati. Il testo prevede infatti che restano escluse le vendite di immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni precedenti alla cessione o, nel caso di acquisto da meno di cinque anni, per la maggior parte di questo periodo. Dalla prima lettura del testo, inoltre, risultano esclusi anche i proprietari che hanno optato per la detrazione dalle spese dall'Irpef, per i quali dovrebbe risultare dunque la possibilità di detrarre i costi sostenuti per il Superbonus dal prezzo di vendita ai fini del calcolo della plusvalenza, se la vendita avviene prima dei cinque anni dalla chiusura del cantiere.