Manovra, cambia la stretta sulla vendite di case dopo i lavori del Superbonus

Cambia la stretta sulle compravendite di immobili riqualificati con il Superbonus. Nell'ultimo testo della Manovra sale da cinque a 10 anni il termine dalla chiusura del cantiere i per poter vendere senza tasse sulla plusvalenza. E sempre su questi immobili sono in programma controlli mirati da parte delle Entrate sui proprietari che non hanno richiesto la variazione della rendita catastale. Buone notizie invece sulla possibilità di accedere ancora per un anno a sconto o cessione: nel testo non ci sono norme che modificano quelle attualmente in vigore, per cui le opzioni restano accessibili anche nel 2024 per chi ha lavori in corso.

Niente tasse sulla vendita solo dopo dieci anni dal fine lavori

Rispetto alle prime bozze circolate, per gli immobili oggetto di Superbonus viene dunque raddoppiato il termine per evitare di pagare le tasse sulla plusvalenza, ossia sul guadagno realizzato tra prezzo di costo e valore di vendita. Mentre in linea di principio non si realizzano plusvalenze per le le vendite fatte dopo cinque anni dall'acquisto, nel caso del Superbonus bisognerà attendere dieci anni dal termine dei lavori. Resta fermo che la stretta non si applica sulle compravendite di immobili utilizzati come prima casa oppure ereditati.

Non sconta le spese chi ha riqualificato a costo zero

Norme diverse, poi, su chi ha riqualificato pagandosi le spese e utilizzando la detrazione, rispetto a chi ha scelto sconto in fattura o cessione del credito. Quando sono dovute le tasse sulla plusvalenza, infatti, si ha il diritto di scontare l'importo dei lavori di miglioria dal prezzo finale, sommano i cosiddetti costi inerenti al prezzo di acquisto dell'immobile, e riducendo così ridurre l'importo soggetto a tassazione. Norme confermate per chi si è pagato le spese di tasca propria, utilizzando poi il Superbonus come detrazione Irpef. Questa possibilità, invece, è esclusa per chi ha riqualificato con sconto in fattura o cessione del credito: se rivende casa prima di cinque anni dal termine dei lavori non potrà scontare nulla; se sono trascorsi potrà scontare solo il 50 per cento delle spese. Sempre in caso di rivendita dopo cinque anni, comunque, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La scure del Fisco sulle rendite catastali

A questa stretta con si aggiungono i controlli del Fisco sulle rendite catastali. In tutti i casi di lavori di riqualificazione tali da incidere significativamente sul valore dell'immobile, infatti, è obbligatorio rivalutare la rendita. Questa costituisce la base per il calcolo dell'Imu e per la tassa di registro sulle compravendite. C'è obbligo di rivalutare in particolare quando sono stati fatti accorpamenti o frazionamenti, in caso di ampliamenti o di riqualificazione di un rudere, ma anche quando vengono aggiunti nuovi servizi come un secondo bagno in casa, o un ascensore in condominio. In questi casi spetta al proprietario proporre alle Entrate una nuova rendita, e mettere in conto di pagare più Imu se si tratta di seconda casa. Per stanare chi non ha chiesto la rivalutazione l’Agenzia delle entrate potrà attivare verifiche mirate sugli immobili oggetto di Superbonus, sulla base di specifiche liste selettive. Chi non ha rivalutato sarà invitato a a mettersi in regola quanto prima.

Sì a sconto e cessione nel 2024 per i lavori in corso

Buone notizie comunque per chi ha lavori in corso: non ci sarà nessun blocco delle opzioni per sconto e cessione nel 2024. Il testo della manovra, infatti, non contiene alcuna disposizione sulla deroga per gli interventi edilizi di qualunque tipo avviati o con progetti depositati prima del 16 febbraio scorso, e per la ricostruzione di immobili danneggiati dai terremoti e dalle alluvioni nei territori nei quali è stato dichiarato lo stato di emergenza. Di conseguenza, come ha chiarito la sottosegretaria all'economia Lucia Albano, rispondendo ad una interrogazione parlamentare, in questi casi l'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito è prevista anche per il 2024.

Amara sorpresa, invece, per imprese e fornitori che effettuano interventi che beneficiano delle detrazioni fiscali. L'aliquota dell'imposta sostitutiva sui bonifici da ristrutturazione spasserà dall8% all'11% dal prossimo 1° marzo e non più dal 1° di aprile, come previsto dalle precedenti bozze della Manovra.