Affitti brevi, dalla nuova cedolare al 26% alla ritenuta degli intermediari: tutte le novità

Cedolare secca al 21% per la prima o unica casa data in locazione con la formula degli affitti brevi, e cedolare al 26% dalla seconda in poi. Obbligo per gli intermediari e i portali telematici di applicare la ritenuta del 21% a titolo d’acconto al momento del bonifico al proprietario. Il proprietario che ha più appartamenti dovrà fare i conti al momento della dichiarazione dei redditi e potrà scegliere, anno per anno, su quale degli appartamenti applicare l'aliquota più conveniente. Il punto sulle novità introdotte dall'inizio dell'anno nella circolare 10 dell’Agenzia delle entrate.

Cedolare solo per le attività non imprenditoriali

La cedolare secca si può applicare esclusivamente per i proprietari che non svolgono attività imprenditoriale. A norma di legge il regime può essere riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Dai cinque in poi l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, per cui è richiesta la partita Iva e quindi non si applica la cedolare. In tutti i casi gli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti devono comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi al locatore e agli importi dei canoni corrisposti.

Aliquote e scelta degli immobili

Quando il locatore non è imprenditore, in base alle norme della legge di Bilancio 2024, l’aliquota della cedolare secca viene applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il proprietario che mette in locazione diverse abitazioni – precisa la circolare – ha comunque la possibilità di stabilire, per ciascun periodo d’imposta, su quale immobile usufruire dell’aliquota ridotta del 21%. In pratica si potrà scegliere di applicare la cedolare con l’aliquota più bassa sull’immobile che genera il reddito più elevato, a prescindere dal fatto che sia la prima casa di proprietà o la seconda e così via. E la scelta si potrà fare anno per anno, quindi sempre in base alle convenienze, a prescindere dall’immobile scelto l’anno prima.

Intermediari obbligati alla ritenuta d'acconto al 21%

Gli intermediari invece sono obbligati, in qualità di sostituti d’imposta, ad applicare la cedolare su tutti gli immobili messi in locazione dallo stesso soggetto, ma sempre e solo con aliquota al 21%. Dovrà poi essere fornita la relativa certificazione e il locatore, in sede di dichiarazione dei redditi dovrà poi determinare l’imposta dovuta sui vari immobili, detrarre le ritenute d’acconto subite, e versare il saldo entro i termini previsti per il pagamento dell’Irpef.

Cedolare al 26% solo per gli importi incassati da gennaio

Peraltro – chiarisce ancora la circolare – la nuova aliquota del 26% si applica esclusivamente sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024. Questo a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni. Quindi per le somme del 2023 non cambia nulla e la tassazione sarà sempre al 21% senza tenere in considerazione il numero degli appartamenti dati in locazione con la formula degli affitti brevi.