L’immobiliare ha ripreso a correre: dai prezzi ai mutui, ecco come cambia il mercato

MILANO – Mentre si attendeva il nuovo taglio dei tassi da parte della Bce, che è puntualmente arrivato nella misura di 25 punti giovedì 30 gennaio, dal mercato immobiliare arrivano segnali di risveglio. E si tratta di un segnale indubbiamente positivo a livello di sistema Paese, dato il peso del mattone nell’economia nazionale, ma anche perché migliora l’orizzonte per chi punta a coronare il sogno di una casa. Secondo uno studio appena pubblicato dall’Ance (l’associazione dei costruttori), infatti, la proprietà di una casa o semplicemente il suo affitto sono sogni proibiti per 10 milioni di famiglie italiane, circa il 40% del totale. Dunque, a essere tagliati fuori dal mercato non sono coloro che si trovano in una situazione di chiara fragilità finanziaria, ma sempre più spesso anche esponenti della classe media. Senza trascurare l’ampia fetta di popolazione il cui reddito è troppo alto per rientrare nei requisiti delle case popolari, ma è troppo basso per soddisfare i prezzi del mercato libero.

Segnali di ripresa delle transazioni, spinta anche dagli investimenti

Come detto, di positivo c’è che lo scenario è in miglioramento. Nel report di fine 2024, Nomisma rilevava “i primi segnali di vitalità dopo il periodo di appannamento riconducibile agli effetti del progressivo inaridimento del canale creditizio a sostegno degli acquisti di abitazioni”. Oggi Johnny Marzialetti, senior project manager della medesima società di ricerca, conferma che il bicchiere mezzo pieno. “Il 2024 dovrebbe essersi chiuso con circa 707 mila compravendite residenziali, appena al di sotto delle 709 mila unità registrate l’anno prima. Questo nonostante un primo trimestre in calo di oltre il 7%”. Per l’anno in corso, Nomisma vede un incremento delle transazioni che acquisterà ulteriore vigore, tanto da registrare a fine anno circa 731 mila transazioni, il 3,5% in più rispetto al 2024. Si tratterebbe di un livello importante rispetto alle circa 600 mila compravendite annue registrate nel pre-Covid. “Occorre tornare indietro al periodo precedente allo scoppio della doppia crisi dei mutui subprime e dei debiti sovrani per ritrovare simili”, aggiunge Marzialetti. Il quale vede anche una crescita dei prezzi, che tradizionalmente spinge gli acquisti. Nelle tredici principali città italiane, quest’anno i prezzi delle case sono attesi in progresso dell’1,3% rispetto al 2024, mentre nei mercati minori i tassi di crescita dovrebbero essere inferiori al punto percentuale.

Non è solo la domanda abitativa a spingere il mercato. “Non si ferma la domanda di acquisto con finalità d’investimento”, segnala Pietro Pellizzari, ceo di Wikicasa, e la tendenza è tutt’altro che scontata a considerare le incertezze del quadro macro. Evidentemente, dopo la lunga corsa che ha caratterizzato le asset class tradizionali, il mattone è visto come un investimento caratterizzato da un buon equilibrio tra rischio e rendimento atteso. “Oggi, l’investitore è sempre più orientato verso l’acquisto di immobili di prestigio in località fortemente attrattive dal punto di vista turistico. Per questo motivo, città come Napoli, Palermo e Bari potrebbero mostrare una ritrovata attrattività e una crescita in termini di prezzi”, aggiunge Pellizzari.

La passione per il mattone è un evergreen, ma criteri di scelta selettivi

“Il desiderio di comprare casa resiste nel tempo, resiste agli avvenimenti macroeconomici e geopolitici e trae fiducia dai segnali che arrivano dal mercato del credito”, commenta Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa. “I potenziali acquirenti guardano all’acquisto con più ottimismo, sebbene debbano considerare l’atteggiamento ancora prudenziale degli istituti di credito rispetto alla valutazione del rischio dell’immobile e di chi necessita del mutuo. Riteniamo che le compravendite nel 2025 - spiega Megliola - non si allontaneranno dai volumi del 2024, salvo eventi inattesi”. Quanto ai prezzi, per Tecnocasa si muoveranno nel range tra zero e +2,0%, ma a fronte di criteri più selettivi che in passato, tanto che gli immobili vecchi e meno efficienti dal punto di vista energetico sono destinati a perdere valore. “Al contrario ci aspettiamo rialzi per le tipologie signorili, di nuova costruzione, in buono o ottimo stato, efficienti dal punto di vista energetico e inserite in contesti serviti”, aggiunge Megliola.

Anche nei comuni dell’hinterland delle grandi città, in particolare se garantiscono buoni collegamenti, ci potrà essere un rialzo dei valori dal momento che attirano acquirenti alla ricerca di soluzioni abitative meno costose e più confortevoli.

Canoni di locazione in crescita, svetta Milano

Tecnocasa stima una crescita anche per i canoni di locazione – nel range tra il 4 e il 6% - grazie alla pressione della domanda sull’offerta. Questo soprattutto nelle città con elevata presenza di turisti. Secondo le analisi di Immobiliare.it, Milano si confermerà quest’anno la città più cara dal punto di vista dell’affitto, con il canone medio che si avvicinerà ai 24 euro/mq, in aumento del 4,3%, tallonata da Firenze, dove il costo della locazione sfiorerà il 22 euro/mq di media, in crescita del 5,3%.

Aumenti significativi per Napoli, che passerà dagli attuali 14,6 euro/mq a 15,7euro/mq, e per Torino, dove il salto sarà da 12 euro/mq a 13 euro/mq.

Le previsioni parlano di performance molto positive anche nel comparto dell’affitto per Catania, Bari e Palermo, con Catania al +7,4%, mentre Palermo e Bari si attestano al +5,8% e +5,5% rispettivamente. Nella Capitale la crescita attesa supera il 4%, portando il canone medio a poco più di 17 euro/mq. Più vicini alla stabilità gli altri grandi centri, con Bologna in frenata, al +0,6%.

Verso case più piccole e all’insegna della domotica

Al di là della congiuntura, ci sono dei fattori strutturali che cambiano volto al mercato. “La rigenerazione del patrimonio edilizio residenziale, spesso obsoleto dal punto di vista energetico è inevitabile”, riflette Marco Speretta, amministratore delegato del gruppo Gabetti. “Le nuove esigenze demografiche – calo delle nascite, invecchiamento della popolazione e diffusione del lavoro da remoto – porteranno a un'evoluzione dei modelli abitativi, con una riduzione delle dimensioni delle abitazioni e una diversa organizzazione degli spazi”. In parallelo, sottolinea Speretta, cresce l’attenzione verso l’efficienza energetica, gli spazi condivisi, i servizi condominiali avanzati e le soluzioni domotiche per l'ottimizzazione dei consumi.

La spinta dei mutui green, che consentono di risparmiare oltre tre decimali

Il rinnovamento del parco edilizio passa anche attraverso il ruolo delle banche. “Gli istituti stanno giocando un ruolo chiave attraverso l'offerta di mutui green, che premiano le abitazioni con elevate classi energetiche con tassi di interesse ridotti”, spiega Speretta. Il riferimento è ai finanziamenti legati agli acquisti immobiliari per immobili in classe energetica A o B o relativi alle ristrutturazioni che comportano un salto in avanti di almeno due classi. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, il tasso medio per le richieste di mutui green a dicembre 2024 si è attestato al 2,49% contro il 2,85% di quelli tradizionali.

A proposito di mutui, il mercato ha già scontato in parte l’allentamento monetario atteso per l’inizio di quest’anno, ma è indubbio che eventuali segnali positivi da parte della Bce potranno contribuire a un’ulteriore discesa dei tassi, con il variabile che potrebbe tornare competitivo dopo un lungo dominio del tasso fisso.