Il mattone nel 2025: prezzi visti in leggera salita. Tirano il nuovo, male l’usato da ristrutturare

I prezzi delle abitazioni residenziali potrebbero stabilizzarsi nel 2025. Al più, crescere nell’ordine di un 2%. La pensano così gli operatori del settore immobiliare, che tra le righe delle loro previsioni annuali sembrano aspettarsi un mercato resistente nei mesi a venire, ma comunque influenzato da un quadro economico generale tutt’altro che robusto. Alla fine del 2024, lo hanno da poco evidenziato gli aggiornamenti dell’osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, le compravendite sono arrivate a toccare quasi i 720 mila scambi (719.578 per essere esatti). Parallelamente sono saliti anche i prezzi medi delle abitazioni: almeno di un 4% stando alla fotografia più recente scattata dall’Istat.

Cosa accadrà d’ora in poi? Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, è convinta che «le compravendite nel 2025 non si allontaneranno dai volumi del 2024, salvo improvvisi e inattesi eventi, chiudendo intorno a 710-720 mila scambi». A fare da spartiacque sarà come detto l’evoluzione dell’economia, per la quale le prospettive di crescita al momento sono piuttosto timide. La Bce è sì tornata a tagliare i tassi di interesse di un ulteriore 0,25%, ma l’inflazione ha dato un colpo di reni a febbraio, con i costi energetici di nuovo in modalità “macigno” sui conti delle bollette. E quali impatti avrà tutto ciò sulla fiducia dei consumatori, resta ancora da capire.

Stime nelle grandi città

Forse anche per questo da Tecnocasa prevedono che, in tema di prezzi, l’immobiliare residenziale potrebbe prendersi un momento di pausa, come già accaduto all’inizio e alla fine del 2023. «A livello nazionale – interviene la responsabile dell’ufficio studi – le previsioni sono tra lo 0% e il 2%». Più nel dettaglio: «Le abitazioni che non rispondono a criteri di qualità richiesti dai potenziali acquirenti potranno subire delle riduzioni di valore, in particolare se necessitano di importanti lavori di riqualificazione. Al contrario ci aspettiamo qualche rialzo per le tipologie signorili, di nuova costruzione, in buono o ottimo stato, efficienti dal punto di vista energetico e inserite in contesti serviti».

Le previsioni nelle grandi città

Una delle poche voci fuori dal coro è come sempre Milano, i cui prezzi sono dati nettamente in crescita fino al 4%, lo stesso vale per Firenze e per Napoli. Tutte le altre grandi città, da Torino a Bologna, fino a scendere nella capitale Roma e poi a est verso Bari, hanno stime tra lo zero e il due per cento. Una nota particolare per Genova e Palermo i cui prezzi, almeno per adesso, sono dati in stallo sia nell’ipotesi minima che massima.

Partenza col botto

Gli esperti del Gruppo Toscano sono ugualmente convinti che il risultato finale sarà una stabilizzazione del mercato, ma intanto le loro cifre mettono in luce un 2025 partito con il piede sull’acceleratore lato compravendite. Tra gennaio e febbraio l’incremento degli scambi è stato del 7% rispetto ai primi due mesi del 2024. E pure nel confronto mensile, le abitazioni vendute a febbraio sono state il 13% in più rispetto a quelle di gennaio. Dietro tutto questo si vede l’evidente zampino di Roma, che nell’anno del Giubileo ha visto le compravendite residenziali salire del 16% nel bimestre 2025 rispetto all’anno passato. «È un mercato solido quello che stiamo studiando – confermano da Toscano – che tenderà però a rallentare durante il corso l’anno».

Pesa il fattore tassi

Come ricorda Marco Speretta, amministratore delegato del Gruppo Gabetti: «Ad una flessione positiva di prezzi e transazioni, in questo momento fa ancora da contraltare una situazione geopolitica e macroeconomica con alcune incognite, che rendono difficile fare previsioni di lungo termine». Sicuramente, il fattore tassi di interesse potrà essere dirimente nel dare l’una o l’altra direzione al mercato, perché «l’aumento delle compravendite è direttamente proporzionale alla discesa dei tassi (2,65% al 12 marzo 2025) e all’aumento delle erogazioni (di poco superiore al 3% in relazione al 2023), che favoriscono maggiori possibilità di accedere al mutuo rispetto agli anni passati». Stando alla attuale linea della Banca centrale europea, tutti si aspettano che i tassi continueranno a scendere nel corso dell’anno, agendo da slancio almeno per quanto riguarda le compravendite.

Parola d’ordine: case green

In ogni caso, e al di là di ogni previsione, secondo gli operatori il futuro del mercato immobiliare sarà sempre più guidato da parole chiave come rigenerazione, riqualificazione, riuso e decarbonizzazione, con un focus crescente sulla classificazione energetica. Queste sfide non solo plasmeranno il settore, ma rappresentano un’opportunità concreta per dare nuovo slancio e dinamicità al mercato. Per fare degli esempi su alcune città italiane, Genova si distingue per un’importante operazione di riqualificazione residenziale che ha portato nuova linfa al settore. Padova, cuore pulsante della vita universitaria, sta vivendo una fase di profonda trasformazione; i numerosi cantieri aperti sono il segno di un’evoluzione che sta ridisegnando il panorama cittadino, creando nuove opportunità abitative. Bologna, con il suo spirito giovane e dinamico, vanta ampie aree in attesa di riqualificazione. «Abbiamo un grande bisogno di abitazioni adeguate ai nuovi standard – dice chiaramente Speretta – e dovremo dare risposta ai dettami dell’Unione Europea circa la riduzione del consumo energetico del patrimonio abitativo». Forse non a caso, anche per questo i mutui green offerti dalle banche hanno raggiunto un’incidenza del 14% sul totale dei mutui erogati, segnalando una crescente attenzione verso la sostenibilità.