Case fantasma, furbetti del Superbonus, canoni di affitto: il Catasto cambia e combatte l’evasione

Da anello debole a snodo fondamentale nella politica fiscale. Il Catasto è destinato a cambiare volto, accoglierà l’Anagrafe dei titolari degli immobili e consentirà un più facile accesso ai dati immobiliari sia per scopi tributari, sia per attività di supporto agli enti territoriali non solo dal punto di vista fiscale ma anche di gestione delle emergenze e salvaguardia del patrimonio immobiliare. La riforma dei servizi catastali è uno dei punti qualificanti dell’”Atto di indirizzo per il conseguimento degli obiettivi di politica fiscale per gli anni 2026-2028” messo a punto dal ministro Giorgetti, che contiene una lista specifica di azioni dirette che dovranno essere adottate. Tra queste il settore immobiliare è destinato a giocare un ruolo di rilievo nella lotta all’evasione. Sarà comunque sempre privilegiata la compliance, ossia la strategia di invito ai contribuenti a mettersi in regola spontaneamente.

Caccia agli immobili fantasma e nuova Anagrafe dei Titolari

L’ottimizzazione dei i servizi catastali prevede per prima cosa il completamento della mappatura territoriale, basata sulla fotointerpretazione di immagini aeree anche mediante l’utilizzo di algoritmi di intelligenza artificiale, in modo da individuare gli immobili fantasma, ossia quelli che non risultano dichiarati in Catasto. Questo passaggio è abbinato alla realizzazione della nuova Anagrafe dei Titolari, un registro che collegherà i dati catastali all'identità dei proprietari degli immobili. In pratica, un censimento integrato che farà dell'Agenzia delle Entrate-Territorio il punto di raccolta di informazioni oggi disperse tra diversi archivi pubblici. Con un punto unico di accesso sarà possibile incrociare più facilmente i dati, migliorare il sistema informativo e contribuire alla trasparenza del mercato immobiliare in piena interoperabilità con i sistemi informativi di altri enti.

Non solo compravendite ma anche affitti, nel mirino chi prova a dichiarare dati fuori mercato

Il piano prevede anche un rafforzamento del ruolo del Catasto come strumento di trasparenza del mercato immobiliare. L'Agenzia delle Entrate intensificherà la rilevazione delle compravendite e delle locazioni, producendo statistiche e quotazioni aggiornate. Accanto ai prezzi di vendita saranno quindi monitorati anche i canoni dei nuovi contratti di affitto. I dati serviranno a supportare l'accertamento fiscale sulle transazioni immobiliari: chi dichiara un corrispettivo molto distante dai valori di mercato della zona potrà trovarsi sottoposto a controlli. Sarà inoltre incrementata la disponibilità e fruibilità da remoto dei servizi digitali ipotecari e catastali, realizzando sul sito internet istituzionale funzionalità che rispettino i principi di accessibilità e qualità, assicurando la protezione dei dati personali e il rispetto delle misure di sicurezza previste.

Tassazione immobiliare: algoritmi più precisi

Sul fronte della compliance, l'Agenzia migliorerà gli algoritmi utilizzati per selezionare le posizioni da verificare in materia di tassazione immobiliare su base catastale. L'obiettivo dichiarato è ridurre i "falsi positivi", cioè i casi in cui le comunicazioni vengono inviate a contribuenti in regola. Per costruire queste selezioni saranno utilizzate le banche dati alimentate anche dai flussi di scambio automatico di informazioni previsto dalle direttive europee e dagli accordi internazionali, oltre che dalla fatturazione elettronica.

Più controlli a tappeto su chi ha usufruito del Superbonus

Nel piano anche un incremento dei controlli sugli immobili riqualificati con il Superbonus per i quali non risultano aggiornati i dati catastali. Sarà intensificata per questo la campagna di compliance. Solo in caso di inerzia del contribuente o di mancato chiarimento sulle irregolarità segnalate si passerà ai controlli diretti, con un aumento del numero complessivo di immobili sottoposti a verifica catastale.