Ristrutturare casa, così si guadagna il 45% di valore. Costi e benefici: gli esempi

MILANO – Dieci milioni di case vuote in Italia, che da una parte fanno surriscaldare il mercato dell’affitto quando potrebbero aiutare a soddisfare la domanda di abitare; e dall’altra sono uno sperpero di ricchezza, oltre che un patrimonio che si ammalora. Quanto costa metterci mano? E cosa si ottiene?

A rispondere a queste domande l’Enea: la riqualificazione energetica delle abitazioni vuote in Italia può aumentarne il valore di mercato fino al 45%, con effetti positivi anche sui canoni di locazione sia turistica sia residenziale, grazie a bollette più basse, maggiore comfort abitativo e sistemi di climatizzazione più efficienti. Il punto di partenza è arretrato: circa sette case su dieci sono nelle tre classi energetiche peggiori, rileva Nicolandrea Calabrese, responsabile del Laboratorio Enea di Efficienza energetica negli edifici e sviluppo urbano.

Le voci di costo

I bonus casa aiutano a intervenire, ma certo i costi sono importanti. Enea con Mce Lab li hanno messi in fila (qui il dettaglio), sulla base delle comunicazioni ricevute ai fini dell’Ecobonus. Dati veri, di mercato, dunque. Ne viene che per l’isolamento termico di una parete il costo medio è di 200 euro al metro quadro, per gli infissi si va sui 900 euro al metro quadro ovviamente con forti variazioni a seconda del materiale (PVC, legno, alluminio o legno-alluminio) e della tipologia di finestre e vetri. Per gli impianti termici a gas con pompe di calore si spendono tra 10 e 12 mila euro per un impianto di 150 metri quadri, mentre per i pannelli fotovoltaici il costo medio è di 2.300 euro/kWp: per un impianto da 3 kWp, sono necessari circa 18 metri quadri di superficie.

I costi per la ristrutturazione: esempi

Detto delle singole voci, la curiosità è però capire quanto costa in concreto mettere mano a un immobile per fare quel salto energetico. Calabrese fornisce alcuni esempi, ipotizzando di lavorare su una unità che si trova in zona climatica E (quella che riguarda quasi la metà degli immobili in Italia).

Nel caso di un appartamento “interpiano”, ovvero in un condominio tra due unità (una sola faccia disperdente) di 65 metri quadri (dimensione standard), il passaggio dalla classe G alla classe B si può ottenere con un mix di interventi. “Con pompa di calore per riscaldare e raffrescare, impianto fotovoltaico (per il quale serve l’approvazione condominiale) e isolamento dell’unica parete verticale disperdente (un cappotto interno) il costo si aggira sui 40mila euro, con una riduzione dell’energia primaria non rinnovabile (termine di misurazione dell'efficienza) di circa l’80%. Un ottimo risultato”, spiega il responsabile Enea. “Se andiamo ad abbinare pompa di calore con fotovoltaico e solare termico, oltre al sistema di regolazione e i serramenti si arrivano a spendere 50mila euro”. Il risultato finale di risparmio è simile, “ma per decidere la corretta combinazione – spiega Calabrese – è indispensabile una diagnosi energetica dell’unità abitativa, che è il primo strumento per l’efficienza energetica: bisogna rivolgersi a un tecnico qualificato, iscritto all’albo, che valuterà come è meglio intervenire a seconda dello stato dell’immobile”. Se i serramenti sono fatiscenti, suggerirà la seconda soluzione; se si usa tanta acqua calda sanitaria, la prima.

Il mix di interventi si può applicare anche a un’appartamento d’angolo, più disperdente per il maggior numero di facce esposte: i due pacchetti di interventi qui vanno da 53mila a 60mila euro.

Nella simulazione Enea anche una villetta monofamiliare di 145 metri quadri. Il passaggio dalla classe G a B con pompa di calore e cappotto esterno prevede costi di 65mila euro circa, con i serramenti si sale a 90mila euro.

Il guadagno di valore

Sull’altro piatto della bilancia, come detto, ci sono apprezzamenti anche importanti. Vediamoli nel dettaglio su tre esempi che corrispondono a una tipica “prima casa” urbana e a due seconde case (mare e montagna).

Appartamento in città (Milano)

Situazione iniziale (Classe G): un appartamento datato ha un valore di mercato penalizzato. A Milano, può attestarsi intorno ai 4.000 euro/m2. Anche il canone di locazione risente della scarsa efficienza, posizionandosi su circa 180 euro/m2 all’anno.

Dopo la riqualificazione (Classe B): con un intervento completo, di quelli di cui abbiamo parlato sopra, lo stesso immobile diventa un prodotto premium. Il valore di vendita può salire fino a 5.800 euro/m2 (+45%), mentre il canone di locazione può raggiungere i 220 euro/m2 all’anno (+22%) grazie a bollette più basse per l’inquilino.

Casa al mare (Sestri Levante, Genova)

Situazione iniziale (Classe G): un appartamento da ristrutturare in una zona semicentrale può valere circa 3.200 euro/m2. Sul mercato degli affitti turistici, in alta stagione, può generare circa 700-800 euro a settimana.

Dopo la riqualificazione (Classe B): l’immobile non solo aumenta di valore, raggiungendo i 4.200 euro/m2 (+31%), ma diventa molto più competitivo sul mercato turistico. Dotato di climatizzazione efficiente, infissi nuovi e comfort moderni, in alta stagione può essere locato a 1.100-1.200 euro a settimana (+40%), “attirando una clientela più esigente e garantendo una maggiore occupazione anche in media stagione”.

Chalet in montagna (Madonna di Campiglio, Trentino)

In montagna, dove i costi per il riscaldamento sono un fattore critico, il miglioramento dell'efficienza energetica risulta ancora più premiante.

Situazione iniziale (Classe G): un appartamento in un condominio degli anni ‘80 può avere un valore di circa 5.500 euro/m2. Il suo appeal per l’affitto invernale è limitato da alti costi di gestione e comfort non ottimale, con una rendita potenziale di 900-1.000 euro a settimana in altissima stagione.

Dopo la riqualificazione (Classe B): un intervento con cappotto termico e impianti di ultima generazione trasforma l’immobile. Il valore di vendita può schizzare a 8.000 euro/m2 (+45%), allineandosi al nuovo. La tariffa settimanale in altissima stagione può superare i 1.400 euro (+40%), e l’immobile risulta attraente anche in estate, se dotato di raffrescamento.