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Superbonus, ci sono rischi in caso di frazionamento di un unico immobile di ampia metratura per costituire un mini condominio?

a cura di Antonella Donati ,  a cura di Antonella Donati
Mi trovo, come immagino tanti altri contribuenti, a considerare di recuperare attraverso il Superbonus 110% un vecchio immobile dalle ampie metrature. Si tratta dell'unico immobile che possiedo e dall'anno del suo acquisto vi ha vissuto prima mio padre e successivamente io con mia moglie, ininterrottamente dal 1996, anno in cui lo acquisii. Date le ampie superfici (460mq) ed i valori immobiliari della zona in cui si trova (un piccolo comune a sud di Udine), sarebbe altrimenti antieconomico effettuare i lavori strutturali, di riqualificazione energetica ed impiantistica necessari, infatti è da diversi anni che non riusciamo a venderla e ritengo che il nostro caso rientri esattamente nell'obiettivo del legislatore di recuperare il patrimonio edilizio altrimenti destinato alla fatiscenza. L'unica soluzione praticabile, anche per godere di maggiori tetti di spesa, sarebbe di frazionarla in più unità (nel nostro caso 4) determinando un condominio minimo. Si porrebbero in vendita tre unità mantenendo la residenza sulla quarta e coordinando con i nuovi proprietari i lavori di riqualificazione sull'edificio.  Se però non riuscissimo a vendere tutte e tre le unità prima di dover cominciare i lavori, pur donando eventualmente una o due unità a mia moglie, ci domandiamo cosa dovremmo fare delle unità (oltre a quella in cui risiederemmo) che riqualificheremmo visto che l'Agenzia delle entrate è fortemente incline a interpretare come esercizio di impresa (che farebbe decadere il diritto alle detrazioni) anche una singola operazione "finalizzata non al proprio uso o a quello della propria famiglia bensì alla realizzazione ed alla successiva vendita delle unità immobiliari" (risposta dell'Agenzia delle entrate 426/2019 su un caso di frazionamento e vendita) precludendo oltre alla vendita anche la messa in locazione (vedi anche ilSole24ore del 06.09.21). Sono incerto se offrire il petto al plotone di esecuzione ponendo un interpello all'Agenzia. Cosa ne pensa? Forse il legislatore dovrebbe fare chiarezza? La ringrazio 
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In base a quanto stabilito cal comma 15-bis dell'art. 119 del decreto Rilancio, il Superbonus non è ammesso per le  unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. nella categoria A/1 rientrano gli immobili qualificati come "di lusso". Nella categoria rientrano quelli che hanno una superficie catastale superiore ai 240 metri quadri. Quindi poichè lei possiede una unica unità immobiliare con circa il doppio di questa metratura se vuol recuperare l'edificio deve necessariamente provvedere al suo frazionamento in più unità. Per la costituzione del condominio sarà sufficiente anche la vendita di un a sola unità e nel momento in cui andrà a vendere uno degli appartamenti non dovrà pagare nessuna imposta sul guadagno realizzato e l'intervento non si potrà configurare in ogni caso come attività di impresa dal momento che lei va a cedere una quota de…

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In base a quanto stabilito cal comma 15-bis dell'art. 119 del decreto Rilancio, il Superbonus non è ammesso per le  unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. nella categoria A/1 rientrano gli immobili qualificati come "di lusso". Nella categoria rientrano quelli che hanno una superficie catastale superiore ai 240 metri quadri. Quindi poichè lei possiede una unica unità immobiliare con circa il doppio di questa metratura se vuol recuperare l'edificio deve necessariamente provvedere al suo frazionamento in più unità. Per la costituzione del condominio sarà sufficiente anche la vendita di un a sola unità e nel momento in cui andrà a vendere uno degli appartamenti non dovrà pagare nessuna imposta sul guadagno realizzato e l'intervento non si potrà configurare in ogni caso come attività di impresa dal momento che lei va a cedere una quota della sua attuale abitazione principale, quindi "rinuncia" ad una parte di questa, non crea nuova metratura. Infatti, come chiarito l'Agenzia delle entrate con la risoluzione 219/2008, "la plusvalenza derivante dalla vendita dell’appartamento non concorre alla formazione del reddito, a prescindere che la cessione dell’immobile sia avvenuta in modo unitario o frazionato". Il caso trattato dalla risoluzione da lei citata, invece, non si riferiva ad un immobile utilizzato come abitazione principale e  non  era previsto un intervento di frazionamento ma un abbattimento e ricostruzione con ampliamento, con conseguente realizzazione ex novo di altre unità immobiliari. Difficile invece che possa riqualificare l'immobile con il Superbonus una volta frazionato se non vende neanche uno degli appartamenti perchè l'Agenzia delle entrate potrebbe cotestarle di fatto di aver suddiviso l'edificio in più unità immobiliari come unica via per poter accedere all'agevolazione maggiorata.