Casa in successione, quali regole per l’Imu quando si fa la divisione ereditaria?

L'Imu per gli immobili in successione segue le regole generali sulla ripartizione dei debiti ereditari previste dal codice civile. Quando più eredi ricevono in comunione un immobile, ciascuno di essi è tenuto al pagamento dell'imposta in proporzione alla propria quota ereditaria. Nel caso specifico ciascuno di voi deve pagare un terzo della somma dovuta se nessuno abita nella casa. Altrimenti le quote saranno a carico solo dei proprietari per i quali è seconda casa, mentre l’erede che ci abita non dovrà nulla sulla qua parte in quanto per lui l’immobile è prima casa.

In ogni caso, come sottolineato dalla Cassazione con l'ordinanza 11097/2025 per i tributi locali come l'Imu non si applica il principio della solidarietà passiva tra coeredi, che riguarda esclusivamente le imposte sui redditi. Quindi, come previsto dall’art. 1295 del codice civile, ciascun erede è tenuto a pagare soltanto la propria parte, per cui se qualcuno non dovesse pagare il Comune potrebbe rivalersi solo su di lui e non anche sugli altri eredi.

Questa situazione vale fino al momento della divisione ereditaria. Quanto alla retroattività della divisone, come precisato dalla Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite 25021/2019, “lo scioglimento della comunione non accerta o dichiara affatto una situazione giuridica preesistente, ma immuta sostanzialmente la realtà giuridica. Con la divisione, infatti, ogni condividente perde la (com)proprietà di tutti i cespiti costituenti l'asse ereditario e concentra il proprio diritto su uno solo o su alcuni di essi ("aliquid datum, aliquid retentum"); sorgono, dunque, tante proprietà individuali laddove, prima, esisteva una comproprietà”.

In sostanza precisa ancora la sentenza che è a Sezioni Unite quindi non più contestabile, “l'acquisto che il compartecipe consegue tramite la divisione non è diverso, sul piano effettuale, da quello che il compartecipe potrebbe ottenere ove acquistasse la proprietà esclusiva dello stesso cespite in virtù di un normale negozio traslativo (ad es. compravendita), per volontà unanime dei coeredi”.

Per quanto riguarda la retroattività della divisione questo principio serve ad assicurare che il bene assegnato sia considerato come acquistato direttamente dal defunto al momento della successione, il che consente di evitare un aggravio della tassazione al momento dell’atto di divisione, ma non cambia nulla per quanto riguarda gli obblighi tributari dovuti dagli eredi fintanto che risultavano proprietari pro quota di un determinati bene. La sentenza della Cassazione ha infatti chiarito che la divisione ha efficacia retroattiva ma solo per quanto riguarda l'acquisto della titolarità dei beni assegnati, mentre non cancella gli altri effetti della comunione e le situazioni attive e passive acquisite durante lo stato di comunione. La retroattività in sostanza serve ad evitare un ulteriore pagamento di imposte perché con l’atto in questione il bene passa direttamente dal defunto all’erede come se non ci fossero stati passaggi intermedi, ma nulla cambia relativamente agli obblighi tributari sorti dal momento della successione a quello della divisione per coloro che in questa fase risultavano proprietari dei beni. In sostanza quando gli eredi arrivano a un accordo di divisione con attribuzione della proprietà di un immobile a un solo erede, occorre distinguere due periodi.

Per tutto il tempo in cui l'immobile rimane in comunione ereditaria, ciascun erede è tenuto a versare la propria quota di Imu e questo obbligo resta individuale. Dal momento in cui l'immobile viene assegnato interamente a un solo erede, questi diventa l'unico soggetto passivo dell'imposta e dovrà versare l'Imu per intero a partire da quella data. Quindi chi diventa unico proprietario non può essere chiamato a rispondere delle quote di Imu che gli altri eredi avrebbero dovuto versare prima dell'assegnazione del bene, né tanto meno è tenuto a rimborsarli per quanto versato quando erano a loro volta proprietari pro quota.