Crowdfunding immobiliare: come funziona, rischi e opportunità di guadagno

È la soluzione per chi desidera investire in beni immobili ma non ha capitali sufficienti per farlo in autonomia. Il real estate crowdfunding o crowdfunding immobiliare è nato con le prime cinque piattaforme al mondo nel 2012. Nel 2017 erano già cento. Oggi ci sono circa 180 piattaforme a livello globale le quali hanno registrato una raccolta mondiale che supera i 35 miliardi di euro, distribuiti geograficamente in maniera eterogenea: 21 miliardi negli Stati Uniti, 6,5 nell’Unione Europea e 8,3 nel resto del mondo. Rispetto all’anno precedente, è stato registrato un incremento nel valore cumulato del 15%. (dati Real Estate Crowdfunding Report, settembre 2022)

Che cos’è il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare è un sistema di finanziamento collettivo al fine di acquisire un bene immobile da destinare all'affitto o alla vendita. Il real estate crowdfunding si divide in equity e lending. Nel primo caso chi investe lo fa nella società che sviluppa l’operazione immobiliare, diventandone socio dopo la sottoscrizione delle quote tramite la piattaforma. Nel caso del lending, invece, l’investitore presta denaro a una società che sviluppa l’operazione immobiliare, divenendo prestatore dopo la sottoscrizione del finanziamento tramite la piattaforma di crowdfunding immobiliare. Insomma, se nel caso dell’equity un sottoscrittore entra nel capitale di rischio di una società, con il lending acquisisce un titolo di debito.

Il progetto da finanziare spesso è relativo all’acquisto di un immobile, affinché sia messo a reddito, alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare o alla costruzione di una nuova unità immobiliare, che sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza.

Come funziona il crowdfunding immobiliare

Investire col crowdfunding immobiliare è semplice: per effettuare un investimento basta tipicamente accedere alla piattaforma scelta, registrarsi, inserendo indirizzo e-mail e password, completare il proprio profilo con i dati richiesti, tra cui l’iban e la foto di un documento di identità e compilare il questionario antiriciclaggio e la Mifid2.

Proprio per la semplicità della procedura è ancora più importante non essere precipitosi. Fondamentale è scegliere con attenzione la piattaforma sulla quale procedere all’investimento. Oggi le piattaforme di equity verticali attive in Italia certificate da Consob sono 12: Bildap, Brick Up, Build Around, Concrete Investing, House4Crowd, Re-anima, Walliance, Exre Crowdfunding Real Estate, RealRE, Foxcrowd, UpsideTown e Yeldo Crowd. Esistono poi piattaforme di equity crowdfunding generaliste che presentano anche progetti di natura immobiliare tra cui BacktoWork, Crowdfundme, Crowdinvest Italia, Mamacrowd e Opstart. Le piattaforme lending operative specializzate esclusivamente o prevalentemente in ambito immobiliare sono invece una ventina: Bridge Asset, Build Lenders, Crowd2Be, Crowdestate, Demetra Lending, Housers, Invest4Italy, Invest-t, Isicrowd, Italy Crowd, ITS Lending, Leone Investments, Prepay, Re-Lender, Re/source, Recrowd, Rendimento Etico, Starcrowd, Trusters e Valore Condiviso.

Per valutare su quale piattaforma di crowdfunding immobiliare procedere all’investimento è utile informarsi anche sull’andamento dei progetti già chiusi e sull’azienda che controlla la piattaforma. Fondamentale è poi accertarsi della bontà del progetto in cui investire e, come in qualsiasi tipo di investimento, diversificare il rischio.

Crowdfunding immobiliare: rischi e opportunità

Nella maggior parte dei casi si tratta di investimenti a breve termine: il progetto di costruzione o ristrutturazione dura due o tre anni e si conclude con la vendita degli immobili e il rimborso agli investitori comprensivo della remunerazione.

L’investimento si rivolge a una platea molto ampia di risparmiatori, visto che molte piattaforme consentono di investire importi dai 500 euro in su. Ciò consente anche di diversificare ripartendo la somma investita su più progetti immobiliari con caratteristiche diverse. Secondo il Real Estate Crowdfunding Report il rendimento medio annualizzato a consuntivo sulle operazioni proposte dalle maggiori piattaforme europee è compreso tra 5,25% e 10,84%.

Il rischio essenziale degli investimenti in crowdfunding immobiliare è quello tipico di ogni attività imprenditoriale, ovvero che il progetto fallisca, con la conseguente perdita dell’importo investito. L'investimento immobiliare comporta però una rischiosità inferiore rispetto all'investimento in settori più innovativi, come quello delle startup.

Spese e vantaggi fiscali

Sia in caso di equity, sia in caso di lending, la piattaforma di crowdfunding agisce da sostituto di imposta, per cui la tassazione (26% delle plusvalenze da capitale e da reddito) viene sostenuta alla fonte e il cliente, a meno che (per esempio nel caso di aziende) non opti per il regime della dichiarazione, riceve al termine dell'operazione l'importo netto.

Dal 10 novembre 2021 è in vigore il Regolamento (UE) 2020/1503, relativo ai fornitori europei di servizi di crowdfunding per le imprese. Il nuovo Regolamento ha istituito un regime armonizzato per tutti gli stati membri, rendendo più uniformi le norme fra portali equity e lending e favorendo l’operatività cross-border.

Tipi di progetti finanziabili

A livello europeo il Real Estate Crowdfunding Report mostra che circa il 75% dei progetti finanziati tramite il real estate crowdfunding sono di tipo residenziale, mentre quelli di natura commerciale rappresentano circa il 9% del totale e i progetti definiti misti (sia commerciale che residenziale) sono il 15%. È stato inoltre rilevato un incremento dei progetti immobiliari che hanno avuto ad oggetto una ristrutturazione. Tale incremento, che è la probabile diretta conseguenza dagli interventi del recovery plan dell’Unione Europea - che hanno facilitato le operazioni di ristrutturazione e di efficientamento energetico sul patrimonio già esistente – ha portato la tipologia di interventi di ristrutturazione a rappresentare il 57% del totale, mentre le operazione di tipo greenfield (nuova costruzione) rappresentano il restante 43%.

Per quanto riguarda la localizzazione dei progetti, il report del Politecnico di Milano rende noto che in Europa è dominante il collocamento in area urbana (64%); segue la percentuale di progetti immobiliari sviluppati invece in aree metropolitane (20%), soprattutto in Italia; mentre la percentuale residuale (16%) rappresenta gli sviluppi in aree rurali.