Superbonus, dalla Cilas alle spese indetraibili: a cosa fare attenzione prima di far partire i lavori

In corsa contro il tempo per depositare la Cilas entro il 25 novembre e garantirsi così il Superbonus al 110% per tutto il 2023. Per tutti i condomini con il ribasso dell’aliquota si presentano nuovi scenari che impongono di fatto l’obbligo di trovare un accordo con l’impresa per la cessione del credito, vista l'impossibilità di ottenerlo dalle banche. In assemblea occorre quindi la massima attenzione su una serie di variabili che con l’aliquota più elevata in molti casi sono state sottostimate e che ora invece diventano determinanti perché l’operazione sia comunque vantaggiosa. In attesa di vedere se il passaggio parlamentare porterà novità ecco la lista delle cose a cui fare attenzione. 

Qualificazione dell’impresa e cessione del credito

Il 2023 tra le altre cose segna l’esordio dell’obbligo di appaltare i lavori al di sopra dei 516.000 euro esclusivamente alle imprese con certificazione Soa. Se l'impresa non ha la certificazione o se non l'ha ancora richiesta alla data del 1° gennaio 2023, tutte le fatture pagate non saranno detraibili. La certiticazione Soa, infatti, serve ad attestare che l'impresa ha le capacità tecniche per quella tipologia di lavori, avendoli già realizzati in passato, presenta bilanci in attivo, adeguata mano d’opera e idonee referenze bancarie. Quindi le imprese certificate possono essere considerate affidabili da tutio i punti di vista e per questo in linea d massima saranno in grado di acquisire il credito, avendo tra l'altro alle spalle un istituto bancario che già le garantisce. Oppure potranno usare direttamente il credito per versare imposte e contributi a partire da quelli dovuti per i dipendenti. D’altra parte da questo punto di vista il messaggio del Ministro dell’economia, Giorgetti, è stato chiaro: il governo non garantirà interventi sui crediti maturati in futuro, per cui chi intende fare i lavori a costo (quasi) zero dovrà accordarsi con l’impresa. 

Stop alle figure improvvisate

Da ora in poi, in sostanza, per realizzare il cappotto il condominio non potrà scegliere un’impresa che in passato si è occupata, ad esempio, solo di installare ponteggi, anche se questa è caldeggiata e “garantita” dall’amministratore, ma ne deve scegliere una, o un consorzio di imprese, che abbiano esperienza nel settore. Questo peraltro garantisce anche che i lavori vengano portati a termine senza sorprese e riducendo al minimo costi a carico. La presenza di General Contractor improvvisati,  in genere figure presentate dallo stesso amministratore come mediatori per garantire lavori a costo zero, infatti, è stato uno dei motivi che hanno portato a far lievitare i costi per i condomini di minori dimensioni, con in più il rischio di vedere il cantiere rimasto a metà per l'impossibilità delle imprese di avere la liquidità necessaria a chiudere il lavoro. Condomini grandi che si sono rivolti solo alle imprese certificate hanno già ottenuto la riqualificazione, con costi rimasti a carico estremamente ridotti in relazione al valore del cantiere. 

I costi sempre a carico

A prescindere dall’aliquota, infatti, esiste sempre una quota di spese fiscalmente indetraibili, come l’extracompenso dovuto all’amministratore sui lavori straordinari e la percentuale sul valore dell’appalto addebitata dal GC per la sua attività di mediazione. Alcuni nostri lettori ci hanno segnalato  figure che chiedevano anche il 20% per questa attività. Chiaramente quando il GC coincide con l’impresa che fa i lavori questa voce scompare. Possono rimanere a carico solo eventuali spese di tipo amministrativo, ma non certo con percentuali così elevate.

Lavori sulle parti private mai obbligatori

Prima di rinunciare per motivi economici al vantaggio di risparmi futuri sulle bollette, e ai risparmi in termini ambientali, vale la pena di ricordare che i lavori trainanti in casa non sono obbligatori. Non servono, infatti, per ottenere il salto di due classi energetiche dato che questo, per legge, si deve ottenere solo con gli interventi sulle parti comuni. Per questo l’assemblea non potrà imporre nulla da questo punto di vista e la scelta sarò sempre individuale, come anche l’eventuale contratto con il fornitore.