Superbonus, si avvicina la scadenza del 25 novembre per presentare la Cilas. I dubbi nei condomini: basta lo studio di fattibilità?

Corsa alle assemblee dell'ultima ora per garantirsi il Superbonus al 110% anche per il 2023. Nel tentativo di presentare la Cilas entro il 25 novembre sono in agguato i dubbi dell'ultima ora soprattutto sulla validità delle delibere e sulla scelta dei soggetti da incaricare per lavori. Domande anche da parte dei propretari dei condomini minimi, da due a otto condomini, anche loro tenuti a rispettare la scadenza del 25 novembre per la Cilas. Ecco una sintesi delle domande più gettonate.

ESPERTO SUPERBONUS, fai le tue domande

L'approvazione del solo studio di fattibilità per il Superbonus entro il 23 novembre consente di garantirsi l'aliquota del 110%? 

L'Agenzia delle entrate con la risposta 23/2022 ha ribadito che "ai fini dell'applicazione del Superbonus è necessario che i lavori rientranti nel perimetro dell'agevolazione siano validamente deliberati dall'assemblea condominiale". I contenuti che rendono valida e non impugnabile una delibera di spesa sono stati indicati dalla Cassazione in dettaglio nella sentenza 10235/2013 nella quale si ribadisce che la delibera giuridicamente rilevante è solo "quella con la quale gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione del piano di riparto dei corrispondenti oneri". Non ha invece alcuna incidenza "l'adozione di una delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria". Quindi approvare solo lo studio di fattibilità non è sufficiente.

Assemblea straordinaria con all'ordine del giorno approvazione dell'incarico per l'esecuzione delle opere con lo sconto in fattura e affidamento dell'incarico all'amministratore per sottoscrivere il contratto di appalto con il general contractor. E' valida una delibera di questo tipo?  

Una delibera di questo tipo è valida ai fini del Superbonus se il contratto con il General Contractor (GC) preveda che sia questo soggetto ad effettuare i lavori. In questo caso, in fatti, l'assemblea è chiamata ad approvare il contratto che contiene l'indicazione del soggetto che si farà carico di eseguire i lavori, ossia lo stesso GC, e le modalità di pagamento, vale a dire tramite sconto in fattura. Di conseguenza se c'è anche la ripartizione per quote millesimali, a prescindere dal fatto che verrà poi applicato lo sconto in  fattura, sono presenti tutti i contenuti necessari per la validità delle delibere. Se invece il GC non presenta il riparto delle spese la delibera non è valida ai fini del Superbonus.

Il general contractor può avvalersi di ditte edili senza certificazione Soa?

La certificazione Soa è richiesta per tutti i  contratti di appalto di importo superiore ai 516.000 euro ai fini della detrazione fiscale della spesa. Come chiarito dal Consiglio nazionale dei lavori pubblici nel settembre 2021, l'obbligo di certificazione riguarda necessariamente i GC di tipo "edile" ossia le ditte che eseguiranno i lavori e che con la loro certificazione garantiscono anche per le eventuali imprese subappaltatrici. Quanto ai GC "non edili", ossia quelli che non si occupano materialmente dell'esecuzione delle opere, la risposta dipende dal tipo di contratto firmato con il condominio. In dettaglio: la certificazione Soa è necessaria nel caso in cui il rapporto con il GC venga qualificato come "contratto di appalto con facoltà di subappalto dei lavori a imprese edili", in quanto in questo caso è il GC che diventa referente per il condominio nei confronti delle ditte e quindi si assume tutte le responsabilità del caso. Quando invece si tratta di un semplice "mandato"  la certificazione non è richiesta in quanto l'appalto per i lavori sarà sempre e comunque stipulato dal condominio, anche se firmato dal GC in qualità di rappresentante del condominio stesso. Ovviamente, in questo secondo caso tutte le ditte scelte dal GC dovranno avere la certificazione altrmenti il condominio non potrà godere delle detrazioni.

In caso di condominio minimo con regolare delibera assembleare per la realizzazione dei lavori è poi possibile effettuare i lavori solo per una parte? 

Per ottenere il Superbonus per gli immobili in condominio è necessario effettuare lavori trainanti, ed eventualmente trainati sulle parti comuni che consentano di ottenere il salto di due classi energetiche a livello dell'edificio. E' possibile che i lavori di coibentazione siano eseguiti anche solo su parte dell'edificio purché la superficie da coibentare sia superiore al 25% della superficie disperdente lorda. Quindi l'intervento può essere fatto solo su una parte, ad esempio sulla facciata che riguarda un solo appartamento e pagati solo dall'interessato, a patto di ottenere il risultato finale richiesto in temini di riduzoni di classi energetiche.

Condominio minimo con Cilas presentata a marzo e delibere di affidamento lavori adottate mediante una semplice scrittura privata sottoscritta da tutti i proprietari. Copia della delibera me la sono inviata per posta certificata venerdì scorso. Tale invio per pec è sufficiente a dimostrare che la delibera è stata adottata prima del 25 novembre?

La delibera di approvazione del lavori va conservata per eventuali controlli da parte dell'Agenzia delle entrate. La presentazione della Cilas a marzo nella quale deve obbligatoriamente essere stata indicata la ditta approvata consente di usufruire del Sueperbonus 110% anche nel 2023.

Condominio minimo che ha deliberato di accedere al Superbonus. Nel caso di Cilas presentata regolarmente entro il 25 novembre è possibile successivamente cambiare la ditta a cui assegnare i lavori e non eseguire i lavori nel caso di impossibilità a cedere il credito?

Anche nel caso del condominio minimo vanno applicate le stesse regole previste per tutti i condomini. Quindi nella Cilas deve essere indicata la ditta che eseguirà i lavori, ma questa può essere successivamente sostituita. In ogni caso per la validità delle delibere deve essere approvato il contratto di appalto, quindi la possibilità di non e seguire i lavori una volta approvato dipende da quanto viene scritto nel contratto stesso.