Mutui, segnali di rimbalzo dei tassi. Ma per gli addetti ai lavori il momento resterà d'oro

MILANO - Tassi ai minimi storici dalle Banche centrali, con l'effetto di portare verso lo zero tutti i rendimenti ma anche i parametri ai quali si agganciano gli interessi sui debiti da rimborsare. Mercato del mattone frizzante, con gli scambi che ripartono, ma prezzi ancora vicini ai minimi storici. Istituti di credito che - almeno in teoria - dovrebbero essere incoraggiati ad erogare denaro. Sembra un mix perfetto per chi cerca di acquistare casa e ha bisogno di finanziare l'acquisto, almeno in parte, sottoscrivendo un mutuo bancario.

Secondo gli ultimi dati dell'Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare si sta riportando - almeno in termini di compravendite - ai livelli antecedenti la crisi del 2012. Nel secondo trimestre del 2016, il settore residenziale ha registrato un balzo degli scambi del 22,9%, che ha bissato il +20,6% del primo periodo dell'anno. Nel mentre, i prezzi sono rimasti fermi al palo: Tecnocasa, tra gli ultimi addetti ai lavori che hanno commentato i dati, ha recentemente parlato di quotazioni "ancora al ribasso ma che vanno verso la stabilità". Siamo però ancora a un quarto - se non addirittura un terzo - di prezzo in meno rispetto a quanto accadeva prima della crisi.

In questo contesto, si diceva, il costo dei mutui è sensibilmente diminuito. Anche se qualche segnale di una possibile inversione di tendenza è arrivato: secondo gli ultimi dati Abi (rapporto di settembre, base dati agosto 2016) il tasso medio dei nuovi finanziamenti per acquisto abitazioni si è attestato al 2,2%, dal precedente 2,09%. Siamo ben lontani dal 5,72% che veniva registrato alla fine del 2007, ma nondimento fa riflettere il cambio di tendenza (dal calo, alla ripresa) censita nell'ultimo rapporto dell'Associazione delle banche. Siamo allora di fronte a un rimbalzo dei tassi sui mutui? "Credo che lo scenario dei tassi per i prossimi due/tre anni rimarrà sostanzialmente piatto", spiega Lorenzo Montanari, direttore generale di Creacasa (Gruppo Credem). "Essendo oggi il livello ai minimi storici, ci potranno quindi essere in futuro dei momenti come quello attuale dove si potrà assistere ad un rimbalzo dei tassi, ma in un contesto generale di stabilità".

Dato questo scenario di fondo, si spiega perché la preferenza delle nuove sottoscrizioni vada ampiamente verso i tassi fissi (sono "fissi" i due terzi dei nuovi mutui), che oggi si trovano sul mercato ampiamente sotto il 2% per un finanziamento trentennale per l'acquisto di prima casa (si scende sotto l'1,8% per i ventennali). "Visto lo scenario di tassi bassi su un orizzonte temporale di medio/lungo termine, il tasso fisso applicato a finanziamenti di lunga durata consente margini di convenienza prospettica elevata", aggiunge Montanari.

All'esperto chiediamo di descrivere quale sarebbe la scelta ideale di tipologia di mutuo per due diversi profili: una giovane coppia di trentenni e contratto a tempo determinato o un 50enne con contratto stabile. "Partiamo dalla prima ipotesi: normalmente nelle operazioni a lungo termine che facciamo alle giovani coppie (durata media sui 30 anni), ci si orienta verso i mutui a tasso fisso. Ciò sostanzialmente per due ragioni. Innanzitutto dobbiamo considerare lo scenario dei tassi, per quanto visto prima. In secondo luogo, l'obiettivo è quello di stabilizzare la rata. Diverso il caso del 50enne con contratto stabile. La durata del mutuo sarà più breve, tra i 10/15 anni. Qui ci si potrebbe orientare su un mutuo a tasso variabile. Tale tipologia di mutuo è generalmente più 'rischiosa' perché esposta alle variazioni dei tassi con effetto diretto sull'importo della rata da corrispondere da parte del cliente. Effetto che può essere positivo o negativo, in relazione all'andamento dei tassi. In questo contesto di mercato favorevole, potrebbe essere una buona soluzione".

Proprio ai giovani, però, come ha dimostrato una prova sul campo di Repubblica, nonostante le dichiarazioni d'intenti delle banche è in molti casi ancora precluso l'accesso ai mutui, vista la loro difficile situazione contrattuale. Superare definitivamente la dicotomia tra le richieste di garanzie avanzate delle banche e la situazione contrattuale dei giovani è un problema aperto. "Dare una risposta di carattere generale non è di certo facile. Posso limitarmi a dire quello che stiamo facendo come Credem: c'è la disponibilità a finanziare mutuatari con le nuove tipologie contrattuali con "tutele crescenti". Queste forme contrattuali rappresentano i contratti del futuro. Diventa, quindi, importante confrontarsi con queste nuove realtà di recente introduzione", sostiene ancora Montanari.

Da ultimo, s'impone anche una riflessione sul modello di business delle banche sul fronte immobiliare. Montanari sottolinea che l'esperienza di distribuzione dei mutui è positiva considerando il mix di filiali e reti di subagenti: quest'ultima rappresenta "un canale a costo variabile caratterizzato da una grande flessibilità". Certo, sul fronte della redditività "negli anni il guadagno della singola operazione di mutuo è progressivamente diminuito per il comprimersi degli spread e per il costo di liquidità. Il prodotto mutuo continua comunque a rimanere un elemento importante negli asset delle banche e continua a rappresentare una fonte di acquisizione di nuova clientela".