Lo tempesta dello smart working sul mercato immobilare: crolla il valore degli uffici. E anche le banche tremano
di Maurizio Ricci , di Maurizio RicciLe aziende continuano a ridurre gli spazi per abbassare i costi e i lavoratori non sembrano volere rinunciare ad alcuni giorni di lavoro in remoto. Una trasformazione repentina che rischia di avere conseguenze molto pesanti. Secondo uno studio di tre economisti americani il valore patrimoniale degli uffici a New York è sceso del 47% dallo scoppio della pandemia. Minando un mercato, quello commerciale, quasi integralmente a debito. Un conto che alla fine potrebbero pagare anche i risparmiatori
L'apocalisse dell'ufficio è dietro l'angolo, assicura il titolo di uno studio appena pubblicato da tre economisti di New York. Come si conviene ad una apocalisse, non sarà una transizione quieta e serena, ma un sommovimento incerto e burrascoso. E anche se a molti sembra una rivoluzione gentile, le rivoluzioni non sono mai gratis. Perché di rivoluzione si tratta: il grande movimento verso lo smart working, scatenato dalla pandemia, è il più grosso mutamento nell'organizzazione del lavoro dai tempi del declino della fabbrica e della corsa verso l'ufficio, che ha segnato l'ascesa dei servizi a danno dell'industria. Tuttavia, la corsa all'ufficio, come prima ancora quella verso la fabbrica, sono mutamenti avvenuti nell'arco di decenni. Il boom dello smart working è esploso nel giro di pochi mesi.
L'apocalisse dell'ufficio è dietro l'angolo, assicura il titolo di uno studio appena pubblicato da tre economisti di New York. Come si conviene ad una apocalisse, non sarà una transizione quieta e serena, ma un sommovimento incerto e burrascoso. E anche se a molti sembra una rivoluzione gentile, le rivoluzioni non sono mai gratis. Perché di rivoluzione si tratta: il grande movimento verso lo smart working, scatenato dalla pandemia, è il più grosso mutamento nell'organizzazione del lavoro dai tempi del declino della fabbrica e della corsa verso l'ufficio, che ha segnato l'ascesa dei servizi a danno dell'industria. Tuttavia, la corsa all'ufficio, come prima ancora quella verso la fabbrica, sono mutamenti avvenuti nell'arco di decenni. Il boom dello smart working è esploso nel giro di pochi mesi.
Ma è destinato a restare. In Italia, anche se i lockdown sono finiti da un pezzo, ci sono ancora 3,5 milioni di lavoratori (quasi uno ogni cinque occupati) che lavorano da casa, soprattutto nelle grandi aziende, in media due giorni a settimana. Un quarto, dicono i sondaggi, è disposto anche a licenziarsi e cercare un altro posto, pur di mantenere la possibilità di lavorare a casa. Al di là dei tanti vantaggi, psicologici e non, è questione di soldi: in media, fra trasporti e altro, si risparmiano 600 euro al mese. Tutto questo avrà conseguenze, anche urbanistiche, ancora da comprendere e valutare. Ma proviamo a guardare le cose dall'altra parte della barricata. Le prime a risparmiare sono le aziende. Secondo il Politecnico di Milano, fino a 2.500 euro per addetto, se riescono a ridurre del 30 per cento lo spazio occupato in ufficio.
Ma cosa vorrebbe dire uffici più piccoli del 30 per cento?
Uffici sempre più vuoti
In Italia, ancora non lo sappiamo. Gli ultimi dati sul mercato degli uffici si fermano a fine 2021 e segnalano una ripresa, dopo il crollo del 2020, con un ritorno ai livelli del 2019, sia come volume di compravendite, che come livello di affitti. Ma, oltre Atlantico, siamo già in piena tempesta. Il tasso di occupazione degli spazi per uffici in America è crollato dal 95 al 10 per cento, allo scoppio della pandemia, ma, da allora è risalito solo al 47 per cento. I nuovi spazi affittati ad uso ufficio nell'arco di un anno sono passati da 25 a 5 milioni di metri quadri. E gli affitti? Poichè due terzi dei contratti in essere a New York non dovevano essere rinnovati negli ultimi due anni, è difficile valutare fin dove scenderanno i canoni.
I tre economisti calcolano, comunque, che il valore patrimoniale degli uffici a New York sia già crollato del 45 per cento, rispetto al 2019 e sia destinato a cadere almeno fino al 60 per cento, se non ci sarà una inversione nella scelta del lavoro da casa. Stiamo parlando di un mucchio di soldi. La perdita di valore degli uffici a Manhattan è di circa 50 miliardi di dollari, proiettata a livello nazionale arriva a 180 miliardi di dollari. Ma il database, avvertono gli studiosi, in questo caso è troppo ristretto. Allargando l'orizzonte agli immobili effettivamente catalogabili come per ufficio, si può calcolare un taglio patrimoniale intorno ai 500 miliardi di dollari.
Tremano banche e fondi
Chi prenderà il colpo? Il mercato degli immobili – quelli commerciali ancor più di quelli residenziali – è quasi integralmente un mercato a debito. Chi costruisce e poi le grandi immobiliari che investono per riaffittare o rivendere lo fa indebitandosi con banche o finanziarie. E, viceversa, i valori immobiliari costituiscono una parte cospicua dei valori di riserva a bilancio dei creditori. Che succede, se devono svalutare quegli asset e di quanto? Negli Usa, a fine 2019, il valore patrimoniale degli immobili ad uso commerciale arrivava a 4.700 miliardi di dollari. Per banche, fondi, assicurazioni, finanziarie veder svanire il 10 per cento di quelle riserve è un rischio montante che si sta accumulando. C'è più di uno scossone sulla strada trionfante dello smart working.