Qui le case vanno Forte

Dimenticatevi le piscine azzurre dipinte da David Hockney, quelle le trovate ovunque, da Miami a Gabicce Mare. Questa è grigio-verde, e si sposa alla perfezione con la palette cromatica della villa in vendita a otto milioni e mezzo di euro. «Un colore che ricorda il nostro mare, pulitissimo ma sabbioso. Il grigio viene da lì. E ce l’abbiamo solo noi» fa notare con orgoglio Alessandro Tognetti, titolare della filiale versiliese dell’agenzia immobiliare Coldwell Banker, mentre mi porta in giro per la ragguardevole magione. Affittata fino al giorno prima, per tutto luglio, da una famiglia di russi. Alla modica cifra di 160 mila euro. Che, secondo le stime di RealAdvisor, corrisponde al prezzo mediano di un trilocale nel nostro Paese. Tuo per sempre, però, non solo per un mese in alta stagione.

Ma non sottilizziamo. Sono magnifiche proprietà come questa che hanno laureato, in una recente classifica di Immobiliare.it, Forte dei Marmi come città più cara d’Italia. Staccando, al prezzo medio di 2,1 milioni di euro, sia Capri che Porto Cervo (entrambe 1,2 milioni), sul versante marittimo. Ma anche Cortina d’Ampezzo (1,6) e Ortisei (1,2) su quello montano. Quali sono gli ingredienti di questo record? Siamo venuti a cercare di capirlo.

Van d’accordo russi e ucraini

Intanto raccontiamo meglio questa villa, perché non è stato facile entrarci. Dal momento che, proprio come i super-yacht a noleggio nella vicina Viareggio, se non sono affittate in questa stagione vuol dire che c’è qualcosa che non va. L’unico varco disponibile è dunque il pomeriggio tra la fine di luglio e gli inizi di agosto. Dopo che una squadra di addetti ha rimesso a lustro, a passo di carica, questi 550 metri quadrati per 20 locali, di cui 6 camere da letto e 7 bagni, pulito la piscina esterna e ogni singolo centimetro del giardino in cui è incastonata. Sotto l’inflessibile supervisione di Rita Lucchesi, una signora in abito verde acqua che fa a sua volta pendant con le tonalità degli interni, una specie di super-amministratrice di condominio di varie ville in zona. Un’assoluta professionista da cui è impossibile scucire dettagli di gossip sugli ultimi affittuari e i vari amici che hanno ospitato. Unica nota di colore, di cui ero già al corrente dal mio ultimo reportage versiliese di due anni fa e ampiamente confermato oggi da numerose fonti, è che qui russi e ucraini frequentano gli stessi bagni, ristoranti e hanno anche ville simili, compresa – almeno allora – quella di Zelensky, sul fronte di Kiev, e quella del figlio Prigozhin, capo della Wagner assassinato, su quello di Mosca. Quando si dice l’esperanto dei soldi!

Politici, oligarchi, emiri

I due quartieri più noti di questa località da poco più di 6.500 abitanti che occupano 10 chilometri quadrati scarsi, due in lunghezza sulla costa e cinque in profondità verso le scenografiche Alpi Apuane, sono Roma Imperiale e Vittoria Apuana. Il primo, più vicino al mare, è quello storicamente più aristocratico. Lì sorgeva Villa Agnelli dove, a partire dagli anni 30, il padre dell’avvocato Gianni riuniva tutta la famiglia. Da tempo la dimora è diventata parte dell’Augustus Hotel & Resort dove ogni estate viene immancabilmente avvistato Matteo Renzi e altri vip politicamente assortiti. Il secondo quartiere era il punto di passaggio del marmo che Michelangelo prendeva dalle cave di Carrara ed è qui che si trova la nostra villa. Per riassumere brutalmente, secondo unità di misura immobiliari, a Roma Imperiale il metro quadro può raggiungere i 40 mila euro mentre Vittoria Apuana si assesta su valori di circa la metà. Però è la zona che di recente si è apprezzata di più, con un aumento dei prezzi non troppo lontano dal +20 per cento all’anno, secondo le stime di Dreamer Real Estate. La stessa agenzia che ha calcolato che la strada più costosa d’Italia sarebbe via Luigi Raffaelli, a Roma Imperiale, dove il valore medio delle abitazioni è superiore ai sei milioni di euro. E ho detto medio.

Una clientela divisa in due

Tognetti, tonico cinquantacinquenne, in maglietta bianca, pantaloni beige e sneakers chiare, non è solo il titolare della filiale locale di una multinazionale specializzata in immobili di pregio con 110 mila agenti nel mondo ma ne è anche Global Luxury Ambassador per l’Italia. In altre parole, quando c’è da spiegare come “vendere” il nostro Paese a clienti stranieri, i suoi colleghi lo convocano nel quartier generale di New York. S’è guadagnato questo gagliardetto dopo dieci anni di esperienza a Miami, dove ha imparato a pensare come gli americani, ma anche perché è un fortemarmino da molte generazioni e il suo borgo natìo, da un certo numero di anni, è diventato il magnete del turismo internazionale «alto-spendente». Prima con l’arrivo degli oligarchi russi, quelli che suggerirono a Fabio Genovesi il titolo di Morte dei marmi al suo libriccino circa la deriva turbo-gentrificatrice della città. Russi che qui han comprato, oltre alle case, interi hotel con spiaggia annessa (La Datcha), ristoranti iconici come La Barca (con ben tre stabilimenti annessi) e tutto quello che, secondo i loro consulenti finanziari, avesse un alto margine di crescita. Poi l’invasione putiniana dell’Ucraina ha ridotto l’intenso pendolariato dei multimilionari moscoviti. Compensati in parte dagli arabi del Golfo, le cui donne elegantemente velate vedi prendere aperitivi analcolici al Caffè Principe, accanto a Prada e davanti a Cucinelli. E in parte dagli americani, che non sono mai stati così numerosi come negli ultimi anni.

Pedala pedala

Chiedo a Tognetti, eroe dei due mondi immobiliari, uno spaccato più preciso della clientela di alta fascia: «Gli italiani sono poco più del 40 per cento mentre il resto sono internazionali. Un terzo di statunitensi e un dieci per cento di canadesi, poco più del 10 dagli Emirati e altrettanti dal Nord e Centro Europa. Mentre i russi ora hanno grosse difficoltà a far uscire i soldi dal loro Paese». Differenze? «Gli italiani han richieste più precise. Tipo: “Solo Roma Imperiale” oppure “A pochi minuti da quel determinato stabilimento”. Mentre per gli stranieri conta la toscanità, in un contesto sicuro. Come quel nostro cliente che mi confessò che per la prima volta sua figlia, in patria costantemente scarrozzata in un’auto blindata da un posto all’altro, qui aveva infine provato l’emozione di andare in bici al mare, per conto suo». Con le guardie del corpo, immagino, a pochi metri di distanza. Ma era pur sempre un passo avanti sulla via della normalità. Questa roba delle bici sembra un dettaglio di poco conto ma non lo è. Spostarsi su due ruote fa così parte dell’ethos versiliese che non c’è praticamente albergo che non le fornisca ai suoi clienti. Per la maggior parte sono verde acqua, come gli interni e il vestito di seta dell’amministratrice delle ville. Anche la nostra ne ha ovviamente quattro in dotazione. Costruita nel 2014 e ammodernata due anni fa, ha stupendi soffitti di travi in legno chiaro. Grandi mattonelle di gres grigio, un salotto con tre divani azzurri e tante vetrate che danno direttamente sulla piscina («La continuità tra interno ed esterno è una cosa che i clienti apprezzano molto»). E la piscina, certo, ma l’abbiamo già detto. Dove fare il bagno in totale privacy, protetti da alte recinzioni esterne color crema. Al piano meno uno, dei tre totali, c’è una grande stanza per far giocare i bambini. Sul tavolinetto da caffè c’è una scatola di Monopoly che viene da Dubai, forse per addestrarli sin da subito all’importanza dei buoni affari nel mattone. Sempre nel seminterrato c’è una grande stanza attrezzabile come palestra, con annesse due docce gemelle. E poi la stanza, l’unica che non hanno fatto in tempo a riordinare e quindi non mi mostrano, per babysitter o altro personale di servizio. Il che mi fa venire in mente, quasi contro la mia volontà, La riserva, serie danese diventata virale l’estate scorsa, in cui la au pair di una coppia bella e ricca, che dormiva in una stanzetta del sottosuolo, scompare misteriosamente gettando sospetti prima sul marito e poi sul figlio dei padroni di casa. Libere associazioni di idee a parte, questa villa è ovviamente bellissima. Con tanto di piccola collezione di arte contemporanea inclusa, che comprende, tra le altre cose, un lottatore di sumo in resina bianca con treccine dorate realizzato da un’artista monegasca che funge da centro tavola e anfore pitturate a strisce multicolori.

Gli architetti, chiunque siano stati, hanno fatto un ottimo lavoro. D’altronde, considerato il prezzo finale, non poteva essere diversamente.

Non parlare di soldi

Per decrittare il segreto del Forte chiedo anche a Stefano Roni, da un quarto di secolo direttore di Forte Magazine, una rivista che esce essenzialmente in estate e racconta lo stile di vita locale (il loro ultimo numero, per intenderci, è dedicato a “Un giorno intero senza uscire dalla villa”). Dice: «Non sono sorpreso da quest’ultimo record. È dagli anni 80, a memoria mia, che i valori immobiliari continuano a crescere. D’altronde qui c’è un mix raro di caratteristiche desiderabili: il mare, ovviamente, ma anche la collina, un quartiere (Roma Imperiale) immerso in una pineta, un centro con la più strepitosa concentrazione di marchi. Ville storiche e ville ristrutturate in chiave moderna. Insomma, tutto ciò che una clientela che può permettersi di spendere può volere».

Gli chiedo se non teme che, a forza di spingere verso l’alto i prezzi – un piano regolatore saggio impedisce di fatto il consumo di nuovo suolo – gli originari residenti verranno tutti espulsi e rimarrà una città zombie di sole seconde case: «Questo è il rischio di tante città molto apprezzate dai turisti. Ma, rispetto ad altre situazioni, tanti tra quelli che vengono qui comprano casa e, quindi, diventano fortemarmini acquisiti. Avranno a cuore che questa comunità non venga stravolta».Torno nel magnifico salotto, rinfrescato a una temperatura quasi americana, dunque una tacca sopra quella di una morgue, della villa di Vittoria Apuana. Tognetti, che non è volgare come il cronista, vorrebbe parlare di tutto tranne che di soldi. Conferma la forchetta tra 20 e 40 mila euro al metro quadro, ma aggiunge che è solo un’indicazione di massima perché poi, nelle proprietà di pregio, entrano in gioco tante altre variabili. Confessa, dopo un considerevole numero di subordinate, che per affittare ville come quella in cui ci troviamo bisogna prepararsi a sganciare dai 100 ai 200 mila euro. Ma è così abituato a maneggiarle, queste cifre, che non gli sembrano tanto scottanti quanto al suo interlocutore. Sono altissime, ma continueranno a crescere? «Bisogna distinguere tra proprietà eccezionali, dotate di giardino e piscina, che saranno molto richieste e immobili con distribuzioni interne datate, necessità di interventi importanti che potranno incontrare una maggiore resistenza. Il futuro premierà sempre di più la qualità, la posizione e l’unicità». La risposta breve è sì. Se vi avanzano otto milioni e mezzo non è da escludere che, tra qualche anno, questa meraviglia troverete da rivenderla a dieci.

Sul Venerdì del 21 agosto 2026