Mutui, allarme per il peso delle rate: le migliori offerte in banca

La Bce tirerà ancora dritto sul rialzo dei tassi, nella riunione di giovedì prossimo, e le rate dei mutui continueranno a salire. E' questa la traiettoria che, in filigrana, parte dai mercati finanziari - che scommettono su un nuovo rialzo da 75 punti base - e va a finire dritta sull'addebito di fine mese di chi si è finanziato in banca per comprare casa. Secondo l'Abi, pur restando su valori minimi in ottica storica, i tassi sui mutui sono arrivati a settembre al picco da giugno 2016. Nel suo ultimo Bollettino, la Banca d'Italia avvisava che il costo dei nuovi prestiti per l'acquisto delle abitazioni non ha ancora completato il percorso: d'altra parte, il rialzo dei tassi ufficiali si è "solo in parte trasmesso sul costo del credito a imprese e famiglie". E il Fmi ammonisce, nel report specifico sull'Eurozona, che il mix di condizioni finanziarie meno agevoli, crescita dei tassi e peggioramento delle prospettive economiche metterà sotto pressione i bilanci delle famiglie. Dai grafici del Fondo emerge che in uno scenario avverso oltre il 20% dei mutui italiani andrebbe a rischio. E, per le famiglie meno abbienti, i timori riguardano da vicino quasi un 40% di nuclei in cui il peso del debito rischia di farsi insopportabile, visto il concomitante rincaro di energia e alimentari che sono le voci principali di spesa.

Venerdì l'Euribor a 3 mesi, riferimento per i mutui a tasso variabile, si posizionava all'1,56%. A fine 2021 eravamo oltre mezzo punto sottozero. E scrutando i future che guardano avanti, "si evince che i mercati si aspettano un aumento del costo del denaro a tasso variabile molto rapido nei prossimi mesi: dovrebbe superare il 3% entro giugno 2023 per poi oscillare negli anni seguenti tra il 3% e il 3,5%", ricostruisce Guido Bertolino di MutuiSupermarket.it.

Per chi avesse ancora un tasso variabile tra le mani - non molte persone visto che durante la lunga stagione dei tassi sottozero il tasso fisso l'ha fatta da pardone - è evidente che la prospettiva è di un incremento dei costi. Per questa ragione sul portale si nota una "ripresa della domanda di mutui surroga, che in primavera rappresentavano circa l'8% della domanda sull'online mentre a ottobre arrivano a spiegarne il 22%", aggiunge Bertolino. Più che un risparmio secco, cambiando contratto si punta a proteggersi per il futuro. La stima è che chi oggi ha un mutuo a tasso variabile sottoscritto negli anni scorsi "con ogni probabilità avrà un tasso pari all'Euribor con uno spread intorno all'1,1%, quindi circa il 2,60%. Con gli Euribor previsti oltre il 3% a giugno, il tasso di interesse sul proprio mutuo a giugno oscillerà tra il 4,10% e il 4,60%. Ad oggi i migliori mutui surroga a tasso fisso prevedono dei Tan intorno al 3,70% quindi c'è la concreta opportunità di limitare la crescita inevitabile del tasso di interesse sul proprio mutuo a poco più di un punto percentuale rispetto a quanto già pagano".

Diverso il quadro per chi si avvicina ora all'acquisto. L'ultima ricognizione Crif sul terzo trimestre ha certificato un calo della domanda di mutui del 22,6% sul 2021, soprattutto per la frenata delle surroghe di cui sopra. Ma negli ultimi tempi la dinamica ha ragioni più profonde e anche "il segmento dei giovani under 36 registra una flessione e questo mese spiega solo il 42% delle richieste di mutui acquisto prima casa contro il massimo toccato a gennaio del 54%", dice Bertolino. Qui giocano contro l'azzeramento dell'offerta di contratti a tasso fisso con la garanzia rafforzata della Consap e l'avvicinarsi della scadenza (fine anno) degli incentivi fiscali per gli under 36 con Isee inferiore a 40mila euro.

Sul mercato, mostrano le simulazioni del portale, il miglior variabile (per un ventennale da 140mila euro su 220mila euro di valore della casa) ha un tasso finito dell'1,6%, il miglior fisso del 3,5%: il divario non è così grande, in considerazione della possibile risalita dei primi nei prossimi mesi. La forbice si assottiglia ancor più per i variabili con cap, un tetto massimo al tasso: oggi garantiscono il 2,6%, ma la protezione (al 4,2%) scatta ben sopra il livello attuale dei fissi secchi. In ogni caso, è bene ricordare, più che scommettere su possibili guadagni di lungo periodo (col rischio di esporsi a sensibili variazioni) la regola numero uno è di valutare attentamente la propria situazione reddituale e la sostenibilità della rata.

Le simulazioni

Di seguito verrà effettuata la simulazione di una operazione di acquisto prima casa e una di surroga a tasso variabile, fisso e a tasso variabile con cap su un immobile situato a Milano, valore immobile immobile € 220.000, l’importo richiesto € 140.000 e durata del mutuo 20 anni. Il richiedente è un dipendente di 34 anni con un redito mensile € 2.400.

Finalità Acquisto:

Simulazione a tasso Variabile

* Mutuo assistito dalla garanzia del Fondo Garanzia Prima Casa Consap

Simulazione a tasso Fisso

Simulazione a tasso Variabile con CAP

Finalità Surroga:

Simulazione a tasso Variabile

Simulazione a tasso Fisso

Simulazione a tasso Variabile con CAP

^{Fonte: MutuiSupermarket.it / Rilevazioni tassi effettuata il 21/10/2022, le offerte potrebbero esser revisionate dagli istituti di credito.}