Case nuove, crescono gli acquisti ma costano di più. La mappa dei prezzi nelle città italiane

Per il mercato immobiliare non vale il boom della second hand. Il mercato delle case nuove è infatti in costante crescita in Italia e si prevede andrà meglio di quello delle abitazioni usate. E se nel 2022 le compravendite di immobili nuovi sono cresciute del 10%, per la fine del 2023 è previsto un ulteriore aumento del 2,7%, mentre le case vecchie caleranno dell'8%. Ma per avvicinarsi al nuovo bisogna alzare il budget: più 3% negli ultimi due anni e la crescita si trascinerà anche nel 2023 dove è previsto in aumento del 4,6%.

A fotografare l'offerta del nuovo (che nelle grandi città si aggira sul 10% del totale) è il primo Osservatorio sull'abitare del futuro, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. (presentato oggi a Milano durante il forum dell'Abitare del futuro). "Il mercato delle case di nuova realizzazione - ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - ha iniziato a salire a partire dal 2017, con una crescita media annua nell'ultimo quinquennio del 7,8%, seguendo l'andamento delle transazioni di quelle usate. Alla fine del 2022 gli scambi a livello nazionale sono stati circa 74mila, con un aumento di circa dieci punti percentuali sul 2021, un anno record che aveva segnato una crescita del 34% rispetto al 2020, in parte a causa della pandemia".

Nuovo e usato: il quadro dei prezzi

E ancora: "Lo scarto medio fra il prezzo di una casa nuova e di una usata (per gli undici principali comuni capoluogo analizzati nello studio) è del 37,4%, con una differenza di 1.800 euro al metro quadrato, insomma il 'nuovo' costa un terzo più dell'usato, perché le case sono ben fatte e incontrano il gusto dei compratori". Chi compra il nuovo non deve affrontare l'incertezza dei tempi e dei costi della ristrutturazione ma rispetto alla media delle grandi città europee - che si avvicina al 20% sul totale offerta cittadina - l'offerta è comunque bassa.

Roma e Milano in cima alla classifica

Lo studio rivela una distinzione netta tra Roma e Milano e il resto d'Italia. Solo sul mercato di Roma e Milano, infatti, ci sono 17.400 case nuove, pari al 75,7% del totale delle case in vendita nelle principali undici città italiane, complessivamente 23mila. C'è solo un'altra città che offre sul mercato oltre mille nuove abitazioni, ed è Firenze con 1.450 unità immobiliari. Tra le maggiori città del Paese, all'ultimo posto per case nuove in offerta c'è Catania con 200 abitazioni, mentre a Palermo sono 350.

Anche a Napoli, terzo comune capoluogo in Italia con oltre 900mila abitanti, c'è poca dinamicità e l'offerta di abitazioni nuove raggiunge 450 unità immobiliari. A Torino, che per numero di abitanti non è di molto inferiore a Napoli, il numero di case nuove in vendita è il doppio (900 unità). Ci sono poi Bari e Bologna, rispettivamente con 750 e 850 case nuove in vendita, che staccano nettamente Genova con solo 400 abitazioni in offerta sul mercato. Su undici città solo quattro segnano una quota di mercato del nuovo superiore al dieci per cento rispetto al totale delle case in offerta: Milano con una quota del (17,4 %), Roma (13,2 %), Firenze (12,7 %) e Bari (11,3 %).

La flessione per i notai

Un'altra fotografia del mercato immobiliare la offre il  Rapporto Dati Statistici Notarili 2022. In questo caso si vede come il mercato ha registrato una flessione del 4,34% rispetto al 2021.  Nel dettaglio, il primo semestre del 2022 ha registrato numeri in linea rispetto all'identico periodo dell'anno precedente, mentre la flessione più marcata (circa il 6% in meno) emerge dal confronto tra il secondo semestre dell'anno 2022 con lo stesso periodo dell'anno precedente.

Nel 2022 il mercato delle compravendite di immobili ad uso abitativo - prosegue il rapporto - ha registrato un calo rispetto al 2021: sono state rilevate 589.486 compravendite rispetto alle 628.137 del 2021. Il calo del 5,69% è concentrato nella seconda parte dell'anno, quando gli scambi sono passati da 303.375 (I semestre) a 286.111 (II semestre). Restano al nord i maggiori volumi di transazioni: la regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia con il 19,31% del totale dell'intero territorio nazionale, ma con una diminuzione del 3,74% tra I e II semestre.  Seguono il Piemonte con il 9,12% e il Veneto con il 9,09%.  Le regioni che hanno fatto registrare il maggiore aumento sono state la Calabria che ha segnato + 9,41% e la Basilicata +8,33%, mentre la Puglia ha fatto registrare il calo più alto di transazioni: -8,07%.

Under 36 trainano il mercato

Gli under 36 hanno trainato il mercato immobiliare, anche se sappiamo dagli ultimi dati che poi il trend sta rientrando. La fascia d'età tra i 18-35 anni è quella che nel 2022 ha effettuato il maggiore acquisto di fabbricati, pari al 28,57% del totale delle contrattazioni, registrando anche una leggera crescita rispetto al 2021 (quando il dato era pari al 27,09% del totale). Nel corso del 2022 l'acquisto dei fabbricati abitativi è stato fatto usufruendo delle agevolazioni prima casa nel 53,12% dei casi (nel 2021 la quota era pari al 56,05%), pur subendo una contrazione del 26,5% tra il primo e il secondo semestre. Anche il mercato delle seconde case ha subito una flessione ma meno marcata, pari a -3,50%, al contrario del 2021 quando aveva registrato una crescita del 19%.  La maggior parte delle compravendite viene effettuata tra privati (86,58% del totale), mentre l'acquisto da imprese rappresenta solo il 13,41%.