Blackstone, parla James Seppala: "Dispiaciuto di non aver investito di più a Milano"

"Avrei voluto investire ancora di più in Italia, e a Milano in particolare". È singolare sentire dal più grande immobiliarista del mondo parole di così alto apprezzamento rivolte al Belpaese, non solo in termini di bellezza dei paesaggi e del cibo, cui siamo abituati, ma anche sotto il profilo degli investimenti. E invece James C. Seppala, 44 enne nato a Parigi, da madre tedesca e padre inglese, a capo degli investimenti immobiliari europei del fondo americano Blackstone, sorprende per la conoscenza delle dinamiche italiane, pur avendo il suo quartier generale a Londra. Una sensibilità che affonda le radici nella sua formazione universitaria all'Harvard College di Cambridge, dove ha conseguito la laurea in Lingue e letterature romanze, e poi proprio in Italia, a Roma, dove ha trovato il suo primo impiego nello studio di un architetto che lavorava alla ricostruzione di un teatro di Assisi.

 

Da lì è iniziata la passione per finanza e immobili, due mondi lontani ma con una enorme forza di attrazione reciproca. "Il real estate è il mercato più grande della finanza - ammette Seppala - al cui interno, nonostante certe aree di vulnerabilità, si possono trovare ambiti dove la crescita è sostenuta. Nei data center, per esempio, negli ultimi due anni ci sono stati più dati creati da noi tutti che nei precedenti 30". 

I segreti della finanza Seppala li apprende nel decennio passato alla Goldman Sachs, dove entra come analista nel 2001 e ne esce come executive director responsabile degli investimenti immobiliari. Poi il salto a Blackstone, prima a New York e poi a Londra da dove sovraintende le attività europee. Nel suo complesso il colosso fondato da Stephan Schwarzman ha un portafoglio di immobili di 585 miliardi di dollari nel mondo (gli asset in gestione superano i 900 miliardi), di cui la parte europea conta per almeno il 20%. L'ultimo fondo globale appena chiuso, da 30 miliardi, destinerà infatti almeno 6 miliardi al Vecchio Continente e altri 10 miliardi sono in fase di raccolta con il nuovo fondo europeo. Numeri che dimostrano una fiducia nel mattone nonostante il rialzo dei tassi di interesse abbia fatto prevedere un crollo a molti economisti. Le differenze con la situazione di 15 anni fa sono infatti evidenti. "Il sistema bancario regionale negli Stati Uniti è un po' sotto pressione - spiega Seppala - ma niente di paragonabile alla Grande Crisi Finanziaria quando il "residenziale" pesava per il 20% sull'attivo delle banche e la leva era mediamente, o sopra, l'80%. Oggi l'esposizione delle banche è molto minore". Secondo i dati raccolti da Blackstone, il settore più in difficoltà, quello degli uffici tradizionali negli Stati Uniti, rappresenta il 3% su 23 mila miliardi di attivi delle banche commerciali americane, e la leva è del 55-65%. Inoltre le banche sono molto più patrimonializzate, al 14% contro il 10% del 2008-2009. 

Oggi però bisogna operare in maniera diversa, c'è un cambiamento di paradigma. "Negli ultimi 30 anni abbiamo vissuto con tassi di interesse in declino, ma non sarà più così, non penso che vedremo più un bond austriaco a 100 anni emesso all'1% - osserva Seppala - Con i tassi effettivi di finanziamento passati dal 2% al 6% bisogna ripensare il rapporto tra debito e mezzi propri, negli ultimi anni tipicamente al 60/40, ed è possibile che ci sia un'inversione nei prossimi cinque anni".

 

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di Giovanni Pons 05 Giugno 2023

Questa dinamica crea opportunità di investimento e una biforcazione nella convenienza dei vari settori. L'80% del portafoglio di Blackstone si concentra su cinque temi: logistica, residenziale, uffici di ultima generazione, ospitalità e data centers. Ma all'interno di queste categorie le differenze possono essere molto ampie. "Il tasso di uffici non locati a Milano oggi è del 2%, un decimo di San Francisco - rivela Seppala - Stiamo osservando una forza mai vista nella logistica globale con solo il 3% di unità non locate e una crescita degli affitti significativamente superiore all'inflazione". 

Blackstone, attraverso la Sgr Kryalos, nata nel 2012 con il socio italiano Paolo Bottelli, ha fatto molti investimenti nella logistica intorno a Milano. Dopo il 2010 c'è stata un'impennata della domanda trainata dall'e-commerce e la crescita non sembra arrestarsi visto il tasso di penetrazione in Europa è solo del 40%. Con Kryalos sono state diverse le operazioni di successo anche nel commerciale e negli uffici: l'ex palazzo delle Poste in Piazza Cordusio a Milano, dove ora c'è Starbucks, è stato riqualificato e venduto a un gruppo di investitori privati. Il palazzo dell'ex Banco di Sicilia in via Santa Margherita, il palazzo in via Montebello, l'hotel ME Milan Il Duca. E poi il colpo da 1,3 miliardi della Reale Compagnia Italiana, società fondata nel 1862 e posseduta da 331 soci appartenenti a famiglie aristocratiche milanesi, nella cui pancia sono custoditi 14 immobili di prestigio a Milano e Torino. Tra questi il prestigioso blocco in via Montenapoleone nelle cui mura trovano spazio la pasticceria Cova e numerose griffes. "Quell'immobile è un vero gioiello e l'abbiamo acquistato con il nostro fondo core a lungo termine. Ci piacerebbe tenerlo per sempre", dice Seppala. 

 

La riqualificazione degli altri edifici del portafoglio Reale è già iniziata e richiederà 7-10 anni ma alla fine la redditività è assicurata. Insomma tutto fa pensare che la dura battaglia legale che ha opposto Blackstone all'editore di Rcs Urbano Cairo sia definitivamente alle spalle. Cairo aveva contestato la vendita del blocco di immobili tra Via San Marco e Via Solferino (dove ha sede il Corriere della Sera) avvenuta nel 2012. Addirittura l'editore di Alessandria era arrivato a citare per usura Schwarzman, che l'aveva presa molto male. Poi nell'estate 2022 è arrivato l'accordo, con le scuse di Cairo e l'acquisto da parte di Rcs del palazzo di via Solferino al doppio del suo valore. Così si è sbloccata anche la vendita del restante blocco di via San Marco ad Allianz per 200 milioni. "Siamo soddisfatti che il caso sia stato risolto a beneficio dei nostri investitori", conclude Seppala. E l'avanzata su Milano può continuare.