La carica degli affittuari per sempre

La definizione è suggestiva: “forever renter”, affittuario per sempre. Si tratta del più recente trend americano, il passaggio dall’abitudine di comprarsi una casa a un affitto perpetuo. Più in generale, questa del passaggio dalla proprietà all’affitto è una tesi (minaccia?) che abbiamo ascoltato più volte e proiettato in varie situazioni nel futuro tecno/digitale che ci attende: finirà che non saremo più padroni di nulla? Utopia marxista? Non proprio, perché il trend deriva comunque da uno sviluppo capitalista. Non saremo più padroni di automobili, che passeranno dalla proprietà, o dal leasing, all’affitto. Né saremo padroni dei nostri vestiti – l’affitto di vestiti nuovi, soprattutto da donna, sta esplodendo. Ma la vera rivoluzione è, appunto, che prenderemo abitazioni in affitto per sempre.

Una vita in affitto

In America il termine “forever renter” è stato rilanciato a poche settimane di distanza sia dal Wall Street Journal che da Forbes. Potenzialmente è uno sviluppo che avrà un impatto sociologico, finanziario e strutturale. Il mattone a noi carissimo, che produceva apprezzamenti di capitale, generava risparmio forzoso e dava stabilità sia psicologica che sociale, rende in genere meno di quanto si guadagna in Borsa o investendo in asset alternativi. Di più, in America c’è meno attaccamento alle proprietà immobiliari, le case si comprano e si vendono in modo più utilitaristico che da noi. E con tasse di successione proibitive, gli eredi sono quasi sempre costretti a vendere comunque la casa di famiglia. Per cui, tanto vale affittare. Anche perche’ non ci si deve piu’ preoccupare di nulla, riparazioni, tetti, grondaie, giardino, eccetera.

I prezzi delle abitazioni nei quartieri di Manatthan

La situazione nei vari Paesi

Questa tendenza in America ha subito una accelerazione. Sul piano statistico, in Italia il 70,8% della popolazione è proprietario di almeno una casa (e quasi il 9% in usufrutto, quindi la percentuale sale a quasi il 79%) in Cina la percentuale di proprietari di case è dell’89% (anche se dopo la crisi immobiliare ci sarà stato un aggiustamento al ribasso), in Brasile il dato è al 72%. Negli Usa siamo al 64%. Con una forte tendenza verso la crescita dell’affitto rispetto all’acquisto. E non per via degli aumenti dei tassi di interesse, che in effetti negli ultimi due anni non hanno aiutato: si tratta proprio di una modifica strutturale.

Secondo un dato del National Multifamily Housing Council, dal 2007 al 2022 il numero delle famiglie in affitto è aumentato di 15 milioni di persone toccando un record di 103 milioni. L’età media degli affittuari capifamiglia è di 41 anni contro i 37 anni del 2000. E in quello che era un tradizionale passaggio dall’affitto all’acquisto, le nuove generazione compiono quel passaggio in età sempre più avanzata. Se facciamo riferimento all’età di 34 anni, fra i più giovani solo il 52,7% ha una casa, per i meno giovani la percentuale sale al 57% e per i baby boomers la percentuale sale addirittura al 58,9%.

A questa tendenza si è affiancato un forte aumento degli affitti medi: il numero di appartamenti disponibili a circa 600 dollari al mese è caduto in pochi anni del 23%, da 9,4 milioni di unità a 7,3 milioni. Gli appartamenti in affitto a un minimo di 2.000 dollari al mese invece sono saliti dai 3,2 milioni di unità nel 2012 a 7,3 milioni di unità nel 2022, più che raddoppiato in dieci anni. A New York, poi, oggi è quasi impossibile trovare un appartamento di una camera da letto (parliamo di 60 metri quadrati) per meno di 6 mila dollari al mese, certo il palazzo è moderno con portiere e infrastrutture ( palestra, lavanderia ecetera), ma in cosiddetto walk-up, senza ascensore o portiere non costa meno di 4.500 dollari al mese.

Il mercato è dunque esplosivo. Grandi aziende anche quotate in Borsa costruiscono sia nelle città americane che in zone decentrate strutture anche monofamigliari solo per darle in affitto. In uno Stato del Midwest si paga ovviamente molto meno che a New York, ma un appartamento da 80 metri quadri costa comunque 3.500 dollari al mese. Per questo, secondo il Wall Street Journal, le grandi corporation del settore immobiliare hanno già terminato 553 nuove strutture per un totale di 84.459 appartamenti contro 185 progetti di sviluppo per 21.231 appartamenti soltanto nel 2019. E il tasso di affitto per queste nuove unità? In media è del 97% con altissimi tassi di rinnovo.

Ma oltre a quella degli “affittuari per sempre”, che intacca un modello economico radicato, c’è una seconda rivoluzione, che deriva da fenomeni opposti: la mancanza strutturale di offerta di appartamenti in affitto in grandi città, accompagnata dalla mancanza strutturale di domanda per spazi di uffici dopo il Covid, dopo il decollo del lavoro remoto e la riorganizzazione degli uffici. La soluzione? Convertire i certificati di abitabilità da commerciali/uffici a residenziali. A New York, il sindaco Eric Adams ha già proposto una combinazione di conversioni e condomini da costruire per aggiungere 500 mila appartamenti alla città nei prossimi dieci anni. Vishaan Chakrabarti, architetto, ex capo della pianificazione urbanistica a New York, è d’accordo e stima che il piano Adams potrebbe ospitare 1,3 milioni di newyorchesi «senza modificare la dimensione della città».

Le conversioni in affitto

Intanto la penuria di appartamenti disponibili, accompagnata da affitti carissimi, resta la sfida più urgente da superare. E qui si torna alle conversioni: nel 2022 in America sono stati messi sul mercato 3.300 appartamenti derivati da conversioni dei certificate di abitabilità da commerciale/uffici a residenziale e ce ne sono altri 35 mila in arrivo. Los Angeles guida la classifica delle conversioni, seguita da New York che si prepara a diventare prima con il piano del sindaco Eric Adams che procede con alcuni progetti già in stato avanzato. Ad esempio il palazzo McGrawHill sulla Avenue of the Americas, classica strada solo di uffici (Time Life – Newscorp eccetera) dovrebbe avere l’ok per una conversione in tempi brevi. Lo stesso per 55 Broad Street, nel distretto finanziario, oppure a 1 Wall Street, dove Harry Macklowe ha trasformato la sede della Irving Trust in oltre 500 condomini di lusso da vendere o affittare.

Marco Carrano, un architetto italiano, ha messo a punto un progetto per trasformare palazzi ad uso ufficio a New York in monolocali minimalisti super razionali – con un letto che scende dal soffitto ad esempio, e una cucina che si estende da una parete solo quando si usa. Ma tra tutti, il progetto di maggiore suggestione è la conversione del “Flatiron” Building, quel palazzo triangolare a “ferro da stiro”, per uffici all’angolo di Broadway e della Quinta Strada sulla 23. Costruito a New York nel 1901, iconico e bellissimo, è uno dei simboli della città, un “landmark” protetto dalle autorità. Ebbene i nuovi proprietari strapperanno un permesso per trasformarlo in appena 40 appartamenti di superlusso. Il leader è Daniel Brodsky, grande immobiliarista (è stato anche presidente del Metropolitan Museum), ma c’è anche il fondo italiano Sorgente. E dire che nel post Covid New York doveva essere una città finita.