ROMA – Il sogno di una casa passa sempre più spesso dall’avvio di un mutuo. E non solo. Ci sono da fare controlli sull’immobile, decidere quanti risparmi investire e quante imposte si pagano davvero. Per chi ha dubbi e indecisioni è nata la guida Fabi "Il sogno di una casa", che sintetizza le tappe fondamentali prima di arrivare a brindare per il rogito.
Il documento redatto dal principale sindacato dei bancari, disponibile in versione integrale su www.fabi.it, suggerisce di iniziare stimando il budget iniziale - tra risparmi, mutuo e spese accessorie. Ecco i punti principali delle guida.
Andare in banca per il mutuo
Quando si va in banca a chiedere il mutuo, valutare i quattro principali tipi di mutuo (fisso, variabile, misto e doppio), tra Tan, Spread e Taeg cioè gli indici che determinano il costo finale del finanziamento. Tutto ciò consente di calcolare: quanti interessi si pagheranno a fine mutuo; quando la quota capitale supera quella degli interessi durante tutto il periodo di rimborso, il cosiddetto ammortamento. Valutare, poi: il peso fiscale, considerando che si può detrarre dalla dichiarazione dei redditi solo la quota interessi delle rate pagate ogni anno; l'eventuale presenza di altri finanziamenti, che possono portare, sommati fra loro, a una riduzione del reddito disponibile; quanto costa l'estinzione anticipata, calcolando bene il capitale residuo da pagare nel tempo alla banca.
Documenti da controllare
I controlli indispensabili sull'immobile: visura catastale e planimetria, conformità urbanistica, ispezione ipotecaria, Ape (attestato di prestazione energetica), verifica dei pagamenti di Imu e Tari.
Le tappe dell’iter burocratico
Le tre tappe che portano al trasferimento della proprietà sono: proposta (con caparra o acconto), contratto preliminare e rogito notarile. Da leggere e valutare sempre gli effetti giuridici, i costi e le dichiarazioni obbligatorie, comprese quelle relative ai pagamenti e alla mediazione immobiliare previste dalle norme sulla tracciabilità delle transazioni finanziarie.
Un condominio senza sorprese
Chiedere la documentazione condominiale con consegna del regolamento oltre alla liberatoria dell'amministratore, relativa alle spese pregresse, da presentare al rogito, controllare lo stato di manutenzione dell'immobile e a eventuali lavori straordinarie dello stabile, già deliberati o in discussione fra i condomini.
La scelta del quartiere
Nella scelta della casa, poi, vanno valutate l'offerta di servizi nel quartiere, i trasporti e le scuole. E – vista la crescente movida – la tranquillità nelle ore serali.
Le trappole fiscali
Sul fronte fiscale, considerare le imposte da pagare - registro, ipotecaria, catastale e Iva - distinguendo se si acquista da privato o da impresa.
Fondamentale è il meccanismo "prezzo-valore", che consente di calcolare alcune imposte sulla base del valore catastale, e mostra i vantaggi economici rispetto al prezzo di mercato. I requisiti per accedere alle agevolazioni "prima casa": limiti sulle categorie catastali, criteri per la residenza, assenza di altri immobili idonei e vincoli temporali da rispettare per non perdere il beneficio. Attenzione alle cause di decadenza e il funzionamento del credito d'imposta per chi vende e riacquista entro dodici mesi.
Come funziona il mercato
Il mercato dei mutui in Italia ha ritrovato slancio, ma il meccanismo di trasmissione della politica monetaria dalle banche alle famiglie continua a funzionare solo a metà. Dall'inizio del 2022 allo scorso settembre, lo stock complessivo dei mutui alle famiglie è cresciuto di oltre 25 miliardi di euro, passando da 410,3 miliardi a 435,7 miliardi, con un incremento del 6,2%. Nell'ultimo anno, la crescita è stata di circa 12,8 miliardi, segno di una ripresa solida, ma non accompagnata da una piena riduzione del costo del credito
Se, infatti, la Bce ha portato i tassi ufficiali dal 4,50% del 2023 al 2,00% nell'estate del 2025, il costo medio dei mutui in Italia è rimasto elevato: i tassi effettivi applicati dalle banche si sono stabilizzati tra il 3,6% e il 3,8%, con il taeg medio che a settembre 2025 si attesta al 3,71%. Il differenziale tra il tasso di riferimento della Bce e gli interessi bancari resta dunque di circa 171 punti base, a fronte di uno spread nullo nel settembre 2024, quando i tassi ufficiali e quelli di mercato avevano quasi coinciso. Insomma, le buone notizie sono solo a metà: la riduzione del costo del denaro non si è pienamente trasferita ai mutuatari.