La casa diventa token: come investire negli immobili rilevando quote di appartamenti affittati

Percepire un reddito da affitto ogni mese, ma senza la parte più pesante a livello economico: l’acquisto iniziale dell’immobile. E non dover impazzire per trovare un inquilino, inseguirlo per eventuali canoni non pagati o cercare preventivi far riparare la lavastoviglie. È il fenomeno della “tokenizzazione” immobiliare: si acquista la quota di una casa e si incassa ogni tre mesi. In Europa sono diverse le piattaforme che consentono di farlo, aprendo così il mercato ai tanti Millennial che non hanno un conto corrente così fornito da poter acquistare una seconda casa per metterla a reddito: bastano 100 euro al mese per diventare proprietari di una quota.

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Brxs nei Paesi Bassi, Brickken in Spagna e da pochi giorni Piece in Italia sono le maggiori piattaforme che offrono un’esperienza molto simile. In ogni caso non si tratta di investimenti immobiliari diretti, ma di strumenti finanziari: di fatto l’utente compra un’obbligazione. Non bisogna quindi passare per un notaio né versare l’Imu o confrontarsi con il condominio. Il proprietario è la piattaforma e, nel caso di Piece, fa anche da sostituto d’imposta.

Come funziona la tokenizzazione immobiliare e i rischi

Utilizzando la piattaforma Piece, e ipotizzando un token da 500 euro al mese, il rendimento totale annuo previsto è del 9,9%, per un guadagno di 594 euro per un appartamento a Torino poco distante dal Politecnico. Il totale è composto dal profitto da locazione (441 euro) e dal ritorno economico dovuto all’apprezzamento dell’immobile (153 euro). Ma il mercato immobiliare, pur essendo molto più stabile di quello azionario, non è esente da rischi e in questo caso le incognite sono soprattutto due: la possibilità che l’immobile resti sfitto o che uno o più inquilini non paghino il canone; sul medio-lungo periodo, che l’appartamento si deprezzi. Su Brxs, un appartamento ad Amsterdam genera un 4,8% di rendimento annuo, più eventuali bonus dovuti all’apprezzamento dell’immobile.

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Come funzionano i token immobiliari

I token immobiliari vengono liquidati ogni tre mesi, dunque l’utente ha un flusso piuttosto costante di denaro, mentre la percentuale di apprezzamento non viene pagata fin quando l’immobile non viene effettivamente rivenduto. Naturalmente ci sono anche delle commissioni da pagare: una iniziale, l’altra sui canoni annui di locazione. Ad esempio Piece applica un 6,38% all’inizio e un 15% l’anno: sono somme che trattiene la piattaforma ma non incidono sulla simulazione fatta prima, che è al netto dei costi. Sia Piece che Brxs danno la possibilità - dopo un primo periodo di blocco - di rivendere i token sul mercato secondario. “Non ci sono limitazioni: se qualcuno ha bisogno di monetizzare rapidamente può mettere l’annuncio a un prezzo molto conveniente”, continua Momigliano. Fermo restando che non ci sono garanzie di vendita in questo caso: senza controparte l’affare non si fa.

Progetti in espansione

Online da pochi giorni, su Piece non ci sono più di 15 appartamenti al momento, ma la piattaforma punta a espandersi in altre città e altri settori: “Per ora siamo concentrati sul residenziale, soprattutto a Padova e Torino, città universitarie dove c’è un maggiore gap tra domanda e offerta per letti disponibili a studenti - spiega Riccardo Momigliano, co-fondatore di Piece - ma in futuro vorremmo acquistare anche uffici, capannoni e centri logistici, allargandoci anche all’estero: l’obiettivo è dare a chi investe maggior possibilità di diversificare”. Al contrario di quanto ci si potrebbe aspettare, su Piece - almeno per ora - non si trovano appartamenti in città come Roma e soprattutto Milano. E non è un caso: se la strategia è quella di offrire rendite accattivanti, è molto più difficile farlo con immobili cari da acquistare.