La quotazione di Coima è tutta in salita: dubbi sul valore degli immobili

MILANO - Corsa contro il tempo per Manfredi Catella e la sua Coima Res. La società immobiliare aveva prenotato lo sbarco a Piazza Affari a inizio anno, poi data la turbolenza dei mercati è stata costretta a rinviare, e ora che hanno chiesto una settimana in più per allungare i tempi del road show, il debutto è previsto per il 12 o al più tardi per il 13 aprile.

Fonti finanziarie riferiscono che l'accoglienza degli investitori su Coima Res è stata tiepida per molti motivi. Per prima cosa un terzo del valore della società sarà rappresentato dalle filiali di Deutsche Bank, che vengono conferiti dal fondo del Qatar a prezzi di Nav. Peraltro su queste filiali ci sono nel prospetto due perizie indipendenti che nella parte massima della forchetta arrivano un filo sotto ai valori di conferimento. Di queste 96 filiali 4, ma pari al 10% del valore del portafoglio sono sfitte, e una parte importante delle altre è in Campania. Dato che in generale le filiali delle banche, soprattutto quando non sono immobili cielo terra, sono viste con sospetto data la naturale e fisiologica riduzione delle stesse, molti fondi storcono il naso.

Piace invece di più l'investimento per rilevare la sede milanese di Vodafone: un'operazione da circa 200 milioni da raccogliere grazie all'aumento di capitale (fissato a 300-600 milioni). Va detto che sotto il profilo del contratto d'affitto il rendimento dell'immobile è molto allentante (6,9% al lordo di tasse e spese di gestione), sotto quello dell'investimento per metro quadro non è proprio economico (si tratta di oltre 3.500 euro al metro quadro, un valore che tiene conto delle parti comuni e di servizio, e quindi da considerarsi lordo). Fatto sta che nel dubbio di non riuscire a finalizzare l'Ipo, Coima ha prolungato l'esclusiva con il gruppo Carminati per acquistare il Vodafone Village (che sarebbe dovuta scadere il 29 aprile) fino al prossimo autunno.

Inoltre delle tre banche che lavorano all'operazione, mentre Citigroup e soprattutto Mediobanca sarebbero molto attive sulla raccolta ordini, l'olandese Kempen sarebbe un po' al traino. Morale la strada è in salita, a fine marzo, nonostante gli incontri con gli investitori siano partiti già prima di Natale, le prenotazioni sul book erano insufficienti a coprire l'offerta nonostante un paio di ordini buoni. Le condizioni di mercato sono difficili, nonostante l'appetito per il rendimento, e non è neppure escluso che alla fine dato che il prezzo delle azioni è fissato a 10 euro, non si cerchi di tagliare il quantitativo minimo dell'offerta che oggi è fisato in 300 milioni.