Terreni agricoli, immobili fantasma, adeguamento ai valori di mercato: ecco come cambia il catasto

MILANO - Il sesto articolo della delega al governo per la riforma fiscale è il pomo della discordia della politica. Di cosa si occupa?

La delega al governo: la fotografia di case e terreni entro il 2026

Tra le altre cose, la delega fiscale prevede all'articolo 6 "l'adozione di norme finalizzate a modificare il sistema di rilevazione catastale", come dettaglia il dossier del servizio studi della Camera che accompagna il testo, e affina gli strumenti di comuni e Agenzia delle Entrate perché case e terreni siano correttamente classificati. Una fotografia che dovrà esser sviluppata entro l'inizio del 2026 e poi messa a disposizione per integrare i dati vecchi di decenni che compongono attualmente il catasto, più volte oggetto di (falliti) tentativi di riforma.

Il nuovo catasto

In sintesi, il nuovo sistema "dovrà attribuire all'unità immobiliare un valore patrimoniale e una rendita attualizzata, rilevati in base ai valori di mercato, anche attraverso meccanismi di adeguamento periodico". Nel rapporto Statistiche catastali 2020 delle Entrate, per intendersi, si diceva di uno stock immobiliare di 76,5 milioni di immobili o loro porzioni e si notava come - grazie alle attività di fotoidentificazione - ci fossero oltre 1,2 milioni di unità immobiliari urbane non censite in catasto.

Due le direttrici di intervento della delega. Da una parte si punta a migliorare la rilevazione catastale per correggere le attuali storture:

• immobili che ad oggi risultano non censiti;
• immobili che sono censiti ma in modo improprio: che non rispettano la consistenza di fatto, la relativa destinazione d'uso o la categoria che è stata attribuita;
• terreni che sono edificabili ma risultano agricoli;
• immobili abusivi, che possono emergere anche incentivando l'attività di accertamento da parte dei comuni.

Affianco a questi obiettivi, si prevedono "strumenti e modelli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti, in via telematica, tra l'Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni nonché la loro coerenza ai fini dell'accatastamento delle unità immobiliari".

Vani e valori di mercato

Ragionando dei possibili esiti di questa ricognizione ai tempi dell'approvazione della delega, sulla base del dibattito pubblico e parlamentare il Servizio Lavoro, Coesione e Territorio della Uil esemplificava cosa potrebbe derivare dalla delega, una volta passati alla fase attuativa: "I vani catastali lasceranno lo spazio ai metri quadri, il valore di reddito potrebbe essere affiancato da quello medio di mercato, le molte categorie catastali potrebbero essere drasticamente semplificate, fino al punto di cancellare la separazione tra case popolari e di lusso con 'immobili ordinari' e 'immobili speciali'"

L'invarianza di gettito

Ora, il problema è come questo cambierà il conto in tasca ai cittadini. Nell'esercizio della delega, ci sono dei paletti al governo. A cominciare dal fatto che "le informazioni rilevate" secondo la nuova fotografia degli immobili "non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali né, comunque, per finalità fiscali". Gli altri meccanismi sono "attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato" e "prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato".

Anche la relazione tecnica alla legge delega pare chiara nel sottolineare l'effetto sul gettito: "Alla disposizione in esame non si ascrivono effetti di natura finanziaria sul lato delle entrate, stante la prevista invarianza della base imponibile dei tributi, la cui determinazione continuerà a fondarsi sulle risultanze catastali vigenti". Per quel che riguarda gli oneri, invece, rimanda tutto ai decreti attuativi "tenuto conto della genericità delle previsioni contenute nella legge delega".

La polemica politica si concentra proprio sul possibile effetto diverso rispetto a questa dichiarazione d'intenti. O quantomeno si teme che un domani, quando le rilevazioni catastali saranno affinate, queste possan esser brandite per domandare un adeguamento dell'imposizione: da più parti si chiedono assicurazioni sul fatto che le tasse non aumenteranno.

Analizzando l'impatto della regolamentazione, la delega stima quante persone possano esser impattate dalla riforma: "Sebbene, come espressamente previsto" non si "abbiano ripercussioni fiscali dirette (permanendo il riferimento fiscale alle rendite catastali attualmente vigenti)" le previsioni dell'articolo 6 della discordia "potrebbero interessare circa 39 milioni di persone fisiche e circa 1,5 milioni dì persone giuridiche (intestatarie di immobili urbani)". Anche in ragione di questa pervasività della riforma, la Uil benediceva la "riforma attesa da più di 30 anni" che rivedrà "valori catastali vecchi, iniqui e che non corrispondono al reale valore degli immobili, eliminando i paradossi attuali per cui case di pregio nei centri storici hanno rendite catastali basse, mentre immobili situati in periferia e costruiti più recentemente hanno rendite catastali alte". Ma d'altra parte chiedeva "molta attenzione perché questo processo di riforma non dovrà significare maggiori prelievi, ma una diversa e più equa ripartizione del prelievo fiscale sugli immobili".

Le simulazioni

Lo stesso Servizio del sindacato simulava infatti quali sarebbero gli effetti di una traslazione diretta dell'aggiornamento catastale su imposte, tributi e altri parametri. Rivalutando i valori catastali sulla base dei dati di mercato, e usandoli come base imponibile, si avrebbe un aumento medio delle rendite a livello nazionale del 128%, con punte sopra il 180% a Trento o Roma. Viste le attuali storture, il conto diventerebbe più salato negli immobili del centro cittadino. Un appartamento nel cuore di Milano, per dire, registrerebbe una rivalutazione del 151% se passasse dalla attuale valutazione catastale a quella allineata al mercato, mentre alla sua periferia il salto sarebbe "solo" dell'81%. Trasformato in conto "Imu", vorrebbe dire che una seconda casa centrale (le prime case non versano l'Imu) pagherebbe più di 10.500 euro dai neanche 4.200 attuali e quella periferica passerebbe da quasi 1.900 a oltre 3.500. Per sterilizzare questo effetto, bisognerebbe muovere di molti punti le aliquote: gli attuali 11,4 punti di aliquota dovrebbero scendere a 4,54, nel centro di Milano, per non generare un aggravio sul proprietario di quell'appartamento, mentre al concittadino che vive in periferia dovrebbe esser imposta un'Imu al 6,09.

Ma c'è anche un altro aspetto che il sindacato metteva in evidenza, forse più dirompente anche alla luce delle norme più recenti: l'impatto sull'Isee. L'indicatore della situazione patrimoniale e reddituale delle famiglie è sempre più un parametro di riferimento per le prestazioni dello Stato, ma anche per servizi quali le rette universitarie, gli asili, le residenze per gli anziani. Una casa che vale di più, pur con contrappesi e franchigie vari, genera un Isee più alto che dà diritto (si pensi solo all'assegno unico per i figli) a prestazioni pubbliche inferiori. E questo vale anche per le prime case.