Vienna, Helsinki e Rennes: l’altra faccia dell’Europa che vince la sfida della casa

ROMA – Un altro abitare è possibile. Più accessibile, inclusivo, partecipato. Prendete ad esempio Vienna, il caso più noto e di successo, dove un milione di cittadini – il 60% della popolazione, mica solo gli indigenti – vive in qualche tipo di casa “popolare”, con affitti in media inferiori di un terzo rispetto a quelli di mercato, e dove la municipalità continua ad acquistare terra e pianificare quartieri assegnandone poi lo sviluppo con precisi vincoli di sostenibilità. Ma c’è anche Helsinki, dove il Comune è proprietario di gran parte delle superfici e i privati le ottengono solo in concessione. O Rennes, in Francia, che sta costruendo 5mila nuove case l’anno, un quarto sociali, e dove un’abitazione privata su suolo che rimane pubblico può costare anche il 40 per cento in meno. E poi Barcellona, la prima a dire basta agli affitti turistici. E Brno, che per integrare 400 famiglie senza fissa dimora, per lo più rom, per prima cosa ha dato loro un tetto, perché tutto parte dalla casa.

Città accessibili

Sono le storie di un’altra Europa, rispetto a quella che soffre e lamenta una sempre più acuta crisi abitativa. Storie di città che provano a invertire la tendenza che negli ultimi anni ha lasciato sempre più spazi alle logiche escludenti del mercato. A sperimentare politiche della casa in cui è il pubblico a mantenere il controllo di ciò che ci si costruisce e del valore generato, assicurandosi che prevalga l’interesse collettivo. Casi non così rari, raccolti in modo ragionato da un rapporto appena pubblicato da Ispi ed Eurocities, rete di oltre 200 città dell’Unione. Ma che in Europa (e non solo) tendono a restare locali e isolati. Per arrivare a un nuovo “sistema dell’abitare” – suggerisce il rapporto – servono strumenti e istituzioni che accompagnino l’attivismo dei sindaci, oggi lasciati soli in prima linea.

Il controllo della terra

Stupirà, ma le storie di quelle città raccontano che anche nel 2026 tutto parte ancora dalla terra, il cui controllo deve restare in mani pubbliche. Vienna la compra, Helsinki la conserva e la dà in concessione, Bruxelles e Rennes sperimentano una separazione tra suolo e abitazioni, ponendo dei limiti al prezzo a cui possono essere rivendute. Questo permette loro di controllarne lo sviluppo nel lungo periodo, di progettare quartieri e servizi – non solo edifici – e di catturare gran parte del valore che l’urbanizzazione produce.

Pubblico e privato

Aiuta anche a impostare un rapporto diverso, non di sudditanza, con il privato. Oggi è chiaro a tutti che abbandonare l’edilizia pubblica in Europa sia stato un errore, che vada rilanciata. Ma è altrettanto chiaro che le risorse nei bilanci di città e Stati non sono sufficienti a soddisfare il fabbisogno abitativo, con un gap di investimenti stimato in 150 miliardi di euro l’anno. Il ruolo del privato è centrale. Ma che privato? E con che regole di ingaggio? A Vienna sono soprattutto società e cooperative a profitto limitato a vincere gare in cui il prezzo del terreno è fissato all’inizio – per evitare aste al rialzo – e i canoni determinati con precisione. Il rapporto raccomanda dunque partnership tra pubblico e privato che vadano oltre il classico binomio tra municipalità e costruttore, estese a istituzioni nazionali ed europee, terzo settore, comunità locali. E impegni trasparenti e misurabili, come nel caso del programma di riconversione di Parigi, che da vecchi edifici genera circa 900 nuove abitazioni l’anno di cui oltre il 40 per cento a prezzi calmierati.

Le regole di Barcellona

A proposito di riuso e riqualificazione energetica, temi chiave del prossimo futuro, anche qui c’è il rischio che impattino in negativo sull’accessibilità, se l’aumento del valore delle case espelle gli inquilini più poveri. Per questo i Paesi Baschi hanno aperto “sportelli di comunità” che accompagnano le famiglie nella pianificazione dei lavori e nell’accesso agli incentivi. Mentre Barcellona è la pioniera delle regolazioni volte a difendere la disponibilità di abitazioni: vincoli ai canoni di affitto, specie per chi possiede più appartamenti, eliminazione degli affitti turistici dal 2028, un ambizioso piano di edilizia pubblica. Funziona? I risultati, per il momento, non sono univoci. Servono visione, soldi, istituzioni forti. Ma anche tanto tempo.